Il termine di grazia nelle locazioni ad uso abitativo

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Che cos’è il termine di grazia?

L’istituto del termine di grazia, introdotto con la Legge sull’Equo Canone (l. 392/1978) consente al conduttore inadempiente, che ha ricevuto l’intimazione di sfratto per morosità, di sanare la situazione debitoria.

In questo modo, in virtù del termine di grazia concesso, lo sfratto non sarà convalidato e il contratto di locazione non verrà risolto.

Al fine di verificare l’effettivo adempimento dell’obbligazione del conduttore, il giudice può fissare un’udienza in data successiva di non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine di 90 giorni concesso. Se in tale udienza la morosità persiste, quindi il conduttore adempie parzialmente o non adempie affatto, lo sfratto sarà convalidato all’udienza successiva.

Cosa si deve pagare per sanare la morosità?

Per sanare la posizione, il debitore deve versare alla prima udienza l’importo corrispondente ai canoni scaduti non pagati oltre gli interessi e le spese legali. Le spese legali vengono calcolate dal giudice secondo le tabelle ministeriali del D.M. 55/2014, per le quali a seconda del valore della pratica (pari alle mensilità scadute) le spese legali si attesteranno tra i 1.000,00 ed i 3.000,00 euro.

Dovranno essere pagati anche glii oneri accessori (si pensi a titolo esemplificativo alle spese condominiali).

Serve l’avvocato per chiedere il termine di grazia?

Per domandare il termine di grazie non è necessario un avvocato, ma occorre giustificare correttamente lo stato di difficoltà ed in questo senso un avvocato potrebbe essere utile.

Chi riguarda?

Riguarda solo le locazioni ad uso abitativo e non le locazioni commerciali o alberghiere.

E’ un istituto che può trovare applicazione solo in determinate situazioni. Nello specifico è necessario che il conduttore dimostri che il mancato pagamento dei canoni (protrattosi per non più di due mesi) sia da imputare alle sue precarie condizioni economiche, insorte successivamente alla stipula del contratto di locazione, e che esse discendano da malattia, disoccupazione o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.

In presenza delle condizioni sopra esposte il giudice può, ai sensi dell’art. 55 l. 392/1978 assegnare un termine non superiore a 90 giorni (termine di grazia appunto) entro il quale l’inquilino dovrà provvedere al pagamento dei canoni locativi.

Inoltre, la legge consente al conduttore di chiedere il termine di grazia più di una volta, nello specifico esso potrà essere richiesto non più di tre volte nell’arco di un quadriennio.

La norma così come configurata è costituzionale?

Nello specifico il giudice a quo adisce la Corte in quanto ritiene che il comma 5 dell’art. 55 della l. 392/1978 (quest’ultima relativa alla disciplina delle locazioni di immobili urbani) sia incostituzionale per violazione degli artt. 2, 3 comma 2 e 111 della Costituzione nella parte in cui prevede che il pagamento nel termine di grazia concesso dal giudice esclude la risoluzione del contratto, non comprendendo in tale fattispecie anche il caso in cui vi sia stato un pagamento parziale del debito, ossia residuino solo una frazione di canone scaduto e le spese processuali.

La Corte Costituzionale si è recentemente pronunciata, a seguito di un’ordinanza di rimessione del Tribunale di Modena, con un’importante sentenza relativa al termine di grazia concesso al conduttore moroso per sanare la propria posizione debitoria nei confronti del locatore.

Come espressamente chiarito dall’articolo in questione e ribadito dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 79/2020, il conduttore dovrà provvedere a pagare in toto le somme richieste.

Quanto sopra è espressamente previsto all’interno dello stesso art. 55, il cui comma 1 così dispone: “la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’art. 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.

Orbene adita sulla questione di legittimità costituzionale dell’articolo 55 comma 5 la Consulta, con la sentenza de quostabilisce che esso è conforme a Costituzione. Pertanto, non si ravvisa una violazione degli artt. 2, 3 comma 2 e 111 della Carta Costituzionale.

Queste le argomentazioni dei giudici: “Il meccanismo processuale configurato per le locazioni ad uso abitativo dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978, consentendo al conduttore in difficoltà di accedere alla speciale sanatoria in sede giudiziale entro il termine di grazia concesso dal giudice alla prima udienza, è di per sé frutto di un bilanciamento discrezionale degli interessi da parte del legislatore, allo scopo di accordare una particolare tutela al conduttore ove venga in rilievo il diritto all’abitazione, che questa Corte, anche recentemente, ha definito «bene di primaria importanza» (sentenza n. 44 del 2020); conduttore che, in mancanza di questo speciale istituto, sarebbe irrimediabilmente esposto vuoi alla convalida dell’intimazione di sfratto nel procedimento monitorio, vuoi alla risoluzione contrattuale nel rito ordinario”.


Se invece cerchi di conoscere le prassi del Tribunale di Roma in materia di locazioni, leggi qui.

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