Cerchi un avvocato cassazionista che si occupi di contratti di locazione, termine di grazia e di sfratti per morosità o finita locazione? Leggi la nostra guida agli sfratti.
Se invece ti domandi come ottenere il termine di grazia, sei sulla pagina giusta per capire come fare, ma andiamo con ordine.
L’esecuzione di uno sfratto a Roma
L’esecuzione di uno sfratto a Roma è l’attività necessaria al proprietario a riprendere il possesso di un immobile quando questo non venga rilasciato volontariamente dal conduttore.
Vari sono i motivi che possono portare allo sfratto, come la morosità, la finita locazione o secondo modi simili allo sfratto la liberazione dell’immobile occupato senza titolo.
Con lo sfratto vanno poste in essere tutta una serie di attività, processuali e materiali con l’ausilio di un avvocato a Roma che si occupi di locazioni e sfratti.
Uno degli eventi accidentali di un processo di sfratto può verificarsi nella prima udienza di comparizione e di convalida, quando il conduttore ha il diritto di domandare a concessione del termine di grazia.
Che cos’è il termine di grazia?
L’istituto del termine di grazia, introdotto con la Legge sull’Equo Canone (l. 392/1978) consente al conduttore inadempiente, che ha ricevuto l’intimazione di sfratto per morosità, di sanare la situazione debitoria.
In questo modo, in virtù del termine di grazia concesso, lo sfratto non sarà convalidato e il contratto di locazione non verrà risolto.
Al fine di verificare l’effettivo adempimento dell’obbligazione del conduttore, il giudice può fissare un’udienza in data successiva di non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine di 90 giorni concesso.
Se in tale udienza la morosità persiste, quindi il conduttore adempie parzialmente o non adempie affatto, lo sfratto sarà convalidato all’udienza successiva.
Perchè chiedere il termine di grazia?
Il termine di grazia può essere richiesto a fronte di una temporanea difficoltà del conduttore, e la legge lo protegge assegnandogli un tempo di pochi messi per rimettersi in riga.
Molti chiedono il termine di grazia per perdere tempo e ritardare la liberazione dell’immobile occupato, sapendo che è un rimedio semplice e poco costoso per guadagnare mesi preziosi nell’immobile ai danni del proprietario.
Cosa si deve pagare per sanare la morosità?
Per sanare la posizione, il debitore deve versare alla prima udienza l’importo corrispondente ai canoni scaduti non pagati oltre gli interessi e le spese legali.
Le spese legali vengono calcolate dal giudice secondo le tabelle ministeriali del D.M. 55/2014, per le quali a seconda del valore della pratica (pari alle mensilità scadute) le spese legali si attesteranno tra i 1.000,00 ed i 3.000,00 euro.
Dovranno essere pagati anche gli oneri accessori (si pensi a titolo esemplificativo alle spese condominiali, gli oneri consortili, o le altre spese previste dal contratto di locazione come a carico del conduttore).
Serve l’avvocato per chiedere il termine di grazia?
Per domandare il termine di grazie non è necessario un avvocato, ma occorre giustificare correttamente lo stato di difficoltà ed in questo senso un avvocato potrebbe essere utile.
Puoi quindi presentarti in tribunale e domandare il termine di grazia senza l’aiuto di un avvocato, se sei sicuro di sapere trovare l’aula giusta del tribunale e fornire con calma al giudice la documentazione utile a giustificare il tuo stato di difficoltà, ed ancora se sei in grado di verificare successivamente in cancelleria il provvedimento assunto dal giudice.
Il termine di grazia chi riguarda?
Il termine di grazia riguarda solo le locazioni ad uso abitativo e non le locazioni ad uso diverso come per gli usi commerciali o alberghiere.
Si tratta di un istituto che può trovare applicazione solo in determinate situazioni.
Nello specifico, per ottenere il termine di grazia è necessario che il conduttore dimostri che il mancato pagamento dei canoni (protrattosi per non più di due mesi) sia da imputare alle sue precarie condizioni economiche, insorte successivamente alla stipula del contratto di locazione, e che esse discendano da malattia, disoccupazione o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.
In presenza delle condizioni sopra esposte il giudice può, ai sensi dell’art. 55 l. 392/1978 assegnare un termine non superiore a 90 giorni (termine di grazia appunto) entro il quale l’inquilino dovrà provvedere al pagamento dei canoni locativi.
Inoltre, la legge consente al conduttore di chiedere il termine di grazia più di una volta, nello specifico esso potrà essere richiesto non più di tre volte nell’arco di un quadriennio.
Termine di grazia e contratto ad uso transitorio
Il termine di grazia secondo la giurisprudenza non si applica ai contratti ad uso transitorio.
E difatti come affermato da Corte di Cassazione con sentenza n. 2964/2014:
“questa Corte ha già più volte affermato il principio di diritto secondo cui l’art. 55, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui prevede la concessione di un termine (c.d. “termine di grazia”) per la sanatoria, in sede giudiziale, della morosità del conduttore nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori, non riguarda le locazioni di immobili stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, in quanto, ai sensi dell’art. 26, primo comma, della legge stessa, a tali locazioni non si applica il capo I, di cui fa parte l’art. 5 e, conseguentemente, l’art. 55, il quale è inscindibilmente connesso con il primo (da ultima Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 2681 del 2012)”.
La norma sul termine di grazia così come configurata è costituzionale?
Nello specifico il giudice a quo adisce la Corte in quanto ritiene che il comma 5 dell’art. 55 della l. 392/1978 (quest’ultima relativa alla disciplina delle locazioni di immobili urbani) sia incostituzionale per violazione degli artt. 2, 3 comma 2 e 111 della Costituzione nella parte in cui prevede che il pagamento nel termine di grazia concesso dal giudice esclude la risoluzione del contratto, non comprendendo in tale fattispecie anche il caso in cui vi sia stato un pagamento parziale del debito, ossia residuino solo una frazione di canone scaduto e le spese processuali.
La Corte Costituzionale si è recentemente pronunciata, a seguito di un’ordinanza di rimessione del Tribunale di Modena, con un’importante sentenza relativa al termine di grazia concesso al conduttore moroso per sanare la propria posizione debitoria nei confronti del locatore.
Come espressamente chiarito dall’articolo in questione e ribadito dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 79/2020, il conduttore dovrà provvedere a pagare in toto le somme richieste.
Quanto sopra è espressamente previsto all’interno dello stesso art. 55, il cui comma 1 così dispone:
“la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’art. 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.
Orbene adita sulla questione di legittimità costituzionale dell’articolo 55 comma 5 la Consulta, con la sentenza de quostabilisce che esso è conforme a Costituzione. Pertanto, non si ravvisa una violazione degli artt. 2, 3 comma 2 e 111 della Carta Costituzionale.
Queste le argomentazioni dei giudici:
“Il meccanismo processuale configurato per le locazioni ad uso abitativo dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978, consentendo al conduttore in difficoltà di accedere alla speciale sanatoria in sede giudiziale entro il termine di grazia concesso dal giudice alla prima udienza, è di per sé frutto di un bilanciamento discrezionale degli interessi da parte del legislatore, allo scopo di accordare una particolare tutela al conduttore ove venga in rilievo il diritto all’abitazione, che questa Corte, anche recentemente, ha definito «bene di primaria importanza» (sentenza n. 44 del 2020); conduttore che, in mancanza di questo speciale istituto, sarebbe irrimediabilmente esposto vuoi alla convalida dell’intimazione di sfratto nel procedimento monitorio, vuoi alla risoluzione contrattuale nel rito ordinario”.
Quanto dura uno sfratto a Roma?
La durata della procedura di sfratto a Roma può variare da 6 mesi a un anno, a seconda di una serie di fattori, tra cui:
- La richiesta di un termine di grazia o la presentazione di un’opposizione da parte dell’inquilino
- La presenza di persone con handicap, animali pericolosi o esotici, o situazioni di particolare difficoltà o malattia all’interno dell’immobile
- La necessità di coinvolgere altri professionisti, come medici, veterinari, fabbri o falegnami, nell’esecuzione dello sfratto
- La presenza di un’occupazione senza titolo dell’immobile
In generale, la procedura di sfratto è più lunga per gli immobili occupati senza titolo, in quanto questi non beneficiano della procedura semplificata di sfratto.
Ecco un riassunto dei tempi della procedura di sfratto a Roma:
- Fase in tribunale: circa 2-3 mesi
- Fase di esecuzione: tra i 6 mesi e un anno
È importante notare che questi sono solo tempi indicativi, e la durata effettiva della procedura può variare.
Se invece cerchi di conoscere le prassi del Tribunale di Roma in materia di locazioni, leggi qui.
Qualora invece il tuo immobile non sia in locazione, ma è oggetto di occupazione, ovvero è occupato senza titolo, allora leggi qui.
Se cerchi un avvocato o uno studio legale di cassazionisti a Roma che si occupi di sfratti, locazioni ed occupazioni senza titolo di immobili, contattaci per una prima consulenza.
