Hai comprato o venduto un immobile a Roma, hai costituito una società o hai richiesto l’esecuzione di un altro atto e hai subito un danno per colpa del notaio e cerchi un avvocato cassazionista?
Il notaio è un professionista ed in quanto tale, quando ci rivolgiamo a lui ci aspettiamo una prestazione in linea con la legge, oltre che un valido consiglio.
Se il notaio viola un parametro di misura della sua diligenza, e quindi viola una legge, un regolamento, un atto amministrativo o compie una attività che espone il cliente a conseguenze pregiudizievoli non segnalate, allora potrebbero esserci gli estremi per parlare di responsabilità civile del notaio.
Dire che il notaio incorre in responsabilità civile è un modo per dire che all’errore del notaio corrisponde un suo obbligo di risarcire il danno che ha cagionato al cliente.
Attenzione, occorrerà verificare di quale errore si tratta e se ricorra una colpa grave, lieve oppure se ci sia dolo del notaio.
Quali sono gli obblighi del notaio quando stipula un atto?
Il notaio deve verificare l’identità delle parti, e assicurarsi che queste abbiano il potere di compiere l’atto richiesto.
Il notaio è tenuto ad informare le parti sugli effetti dell’atto e sul contenuto di singole clausole ed espressioni contrattuali.
Dal notaio ci sia aspetta anche il compimento di tutte le attività necessarie, in termini di controlli, diretti ad assicurare che le parti raggiungano il proprio scopo con l’atto richiesto.
Spesso al notaio sono affidate somme in custodia, che questo deve versare al ricorrere di determinati presupposti.
Quale responsabilità ha il notaio per gli atti da lui compiuti?
A volte il notaio incaricato della redazione di un contratto di vendita immobiliare è stato ritenuto responsabile per non essersi accertato della libertà del bene da passività e da oneri non dichiarati (come potrebbero essere gli oneri condominiali).
In particolare, la Cassazione ha ritenuto che il notaio che abbia la conoscenza o anche solo il sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole su un immobile oggetto di un atto di compravendita debba informarne le parti anche qualora le stesse lo abbiano esonerato dalle visure, essendo egli tenuto all’esecuzione del contratto d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, 2° co., e della buona fede.
In caso di una iscrizione ipotecaria non accertata, la Cassazione ha condannato il notaio al risarcimento del danno in forma specifica, e cioè a cancellare a propria cura e spese le iscrizioni pregiudizievoli.
Il ritardo nell’iscrizione ipotecaria si configura solo se il cliente ha versato i soldi necessari all’iscrizione: in questo caso il notaio è tenuto a ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176, 2° comma.
L’omesso accertamento che il procuratore non aveva il potere di concedere ipoteca sui beni posti a garanzia di mutuo bancario, integra la responsabilità del professionista e, qualora della procura sia data lettura al momento della stipula del negozio e la stessa sia allegata al contratto.
I doveri del notaio prima della stipula di un contratto
I doveri di un notaio sono previsti dalla legge e questa deve intendersi integrata dala buona fede nell’esecuzione del contratto.
In merito al rilievo della buona vede si segnala una recente sentenza delle Cassazione (Ordinanza del 31/3/2022, n. 10474) secondo cui:
Il notaio, incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita, non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, ma è tenuto a realizzare tutte le attività, preparatorie e successive, che, allo stato degli atti, garantiscano sia la serietà e la certezza dell’atto giuridico da rogare, sia il raggiungimento del suo scopo tipico e del risultato pratico perseguito dalle parti (come quelle di informazione, di consiglio o di dissuasione dalla stessa stipula dell’atto), tra le quali non rientra il pattuito esonero dal compimento delle visure catastali, in quanto costituente parte integrante del negozio, purché giustificato da concrete esigenze delle parti.
Ne deriva che l’inosservanza di tali doveri, quand’anche non contemplati dalla legge professionale, determina l’insorgere di responsabilità contrattuale per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, trovando essi fondamento nella clausola generale di buona fede oggettiva, senza che possa configurarsi il concorso colposo del danneggiato ai sensi dell’art. 1227 c.c.
Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito per avere escluso la responsabilità contrattuale del notaio che aveva omesso di informare le parti dell’infrazionabilità del box parcheggio rispetto alla porzione pertinenziale, vincolo richiamato in precedenti atti notarili oltre che essere previsto dalla l. n. 112 del 1989.
I notai potevano stipulare gli atti a prezzo di mercato al di sopra del prezzo massimo di cessione?
Oggi affrontiamo il tema della responsabilità assunta dai Notai, i quali hanno stipulato degli atti parzialmente nulli.
Il Notaio ha il divieto di ricevere o redigere atti nulli o contrari alla legge: dalla violazione di questo dovere, proprio dei pubblici ufficiali, discende che i Notai hanno assunto una responsabilità disciplinare e civile.
La responsabilità civile del Notaio discende, in particolare da:
aver rogitato un atto nullo per violazione della l. 167/1962;
aver omesso di consigliare le parti in merito ai pericoli della compravendita ed in merito all’andamento ondivago della giurisprudenza, risolto nel 2015 dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.
In conseguenza di quanto detto, si ritiene che i Notai debbano risarcire il danno che hanno provocato alle parti del contratto di compravendita.
Il danno provocato dai Notai in cosa consiste?
Il danno può consistere nella necessità di eseguire nuove iscrizioni, trascrizioni o di pagare tasse e sanzioni non preventivate.
Qualunque sia il danno, il notaio potrebbe avere una responsabilità civile conseguenza dell’inadempimento rispetto ai canoni di diligenza del professionista.
Il notaio è assicurato per la responsabilità professionale, e paga l’assicurazione anche dopo essere andato in pensione, quindi non sarà lui a pagare per risarcire il danno (se non nei limiti dell’eventuale franchigia).
La responsabilità del notaio non c’è se il Comune non registra il fondo patrimoniale
La Cassazione ha stabilito che il notaio è responsabile solo se non adempie agli obblighi previsti dalla legge e non se l’ente ricevente non adempie.
In questo caso il Notaio aveva richiesto al Comune l’annotazione nei registri di stato civile della costituzione per suo rogito del fondo patrimoniale, ma il comune non aveva provveduto ed i coniugi avevano successivamente subito il pignoramento dell’immobile.
Decisione con l’ordinanza 25567 del 1° settembre 2023, che annullando la sentenza Corte d’appello di Milano (n. 1122/2020) che aveva attribuito la responsabilità al notaio.
La Cassazione ha dichiarato che il notaio non è obbligato a garantire l’adempimento puntuale dell’ente ricevente, a meno che non vi sia un accordo specifico tra il cliente e il notaio. Inoltre, ha sottolineato che l’obbligo del notaio è di “mezzi” e non di “risultato”, e che il notaio non può costringere la pubblica amministrazione a compiere certi atti.
La Cassazione ha anche respinto l’idea che il notaio debba ottenere informazioni dall’ente ricevente, poiché ciò non risolverebbe il problema. In breve, il notaio è responsabile solo per il suo adempimento diretto in base alla legge e non per il comportamento della pubblica amministrazione.
La prescrizione della responsabilità del Notaio
La responsabilità civile del notaio è soggetta ad una prescrizione di 10 anni.
Ma la vera domanda è: da quando decorrono i 10 anni?
Alla luce della giurisprudenza recente della Cassazione il “dies a quo” del termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno per inadempimento contrattale del notaio decorre non dal momento della stipula dell’atto, bensì dal momento in cui il danno si manifesta all’esterno ed appare pertanto percepibile da parte del danneggiato ( Cass. 3176/2016; Cass. 22059/2017).
E difatti non può farsi rientrare nella diligenza richiesta al cliente l’onere di attività di controllo del lavoro svolto dal professionista (Cass. 13592/2019).
Il Fondo di garanzia dei Notai
Il Fondo di garanzia dei Notai è uno strumento introdotto nel 2006 per risarcire i danneggiati da reati commessi da notai non coperti da assicurazione.
Sappiamo che il notaio deve munirsi di una assicurazione obbligatoria, ma per l’ipotesi in cui questa non sia stata stipulata o non copra per qualsiasi motivo, sarà possibile ottenere risarcimento da questo Fondo gestito dal Ministero.
Per ottenere risarcimento da parte del Fondo di garanzia dei Notai, è sufficiente dal 2021 la sola prova scritta dell’inadempimento (es. la ricevuta dell’Agenzia delle Entrate), mentre non è più necessaria la vecchia procedura che richiedeva la condanna penale e poi la sentenza civile di quantificazione del danno.
Non è di ostacolo la morte del notaio quindi, evento che precedentemente estingueva il reato e rendeva impossibile il risarcimento.
Se invece hai un altro problema derivante dalla responsabilità di un Notaio e cerchi uno studio legale di cassazionisti a Roma, o hai un altro problema di diritto immobiliare contattaci per una consulenza.
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15 commenti su “La responsabilità civile dei Notai”
Serenella Farinella
Un notaio di nostra fiducia, tramite mail, dichiara che il terreno su cui poggia l’appartamento da noi ereditato (acquistato tramite cooperativa da mia sorella nel 1990) e da vendere non è sottoposto a nessun vincolo di superficie. Lo deduce dal rogito di acquisto e dalla convenzione delle società costruttrici con il Comune.
La nostra perplessità è dovuta al fatto che l’appartamento confinante con il nostro è invece sottoposto a vincoli che richiedono l’affrancazione, e così pure l’appartamento sottostante, che infatti non viene venduto in attesa delle pratiche – lunghissime – di affrancazione.
Perché proprio il nostro è escluso da vincoli? Certamente mia sorella non ha fatto nessuna affrancazione……
La mail del notaio ha carattere probatorio? Ci mette al riparo da eventuali azioni risarcitorie? E’ già valido come consulenza professionale tramite mail o richiede una forma particolare?
Gentile signora,
la risposta alla sua domanda richiede l’esame della documentazione. E’ possibile che sua sorella abbia trasformato il diritto di superficie in diritto di proprietà prima del 2015? In quel caso l’affrancazione non sarebbe più dovuta. In mancanza o cade nell’errore il suo Notaio o i suoi vicini.
A disposizione per ogni chiarimento
Dovrei vendere un appartamento in 167. Ho trovato un acquirente che non vuole attendere i tempi di affrancazione. Sarebbe disposto a rogitare. Sarebbe possibile farlo se in qualche modo nell’atto si chiarisse che lui si farebbe carico dell’affrancazione o che in qualche modo acquista con la consapevolezza che non è stata fatta affrancazione. ?
Grazie
Egregio signore,
quanto da lei richiesto non ci risulta possibile, ma non possiamo escludere che lei possa trovare un Notaio disposto a rogitare l’atto secondo la sua richiesta.
A disposizione per ogni chiarimento
Salve, in merito alla richiesta di Alessio del 22.01.2019, alla quale Voi avete dato una sintetica ma esauriente risposta, volevo approfondire un concetto non solo di fattibilità sul quale vi siete espressi ma soprattutto di rischio.
Anche io mi trovo esattamente nella posizione di Alessio con in più che il mio acquirente dovrà recuperare una somma importante, ora trattenuta dal notaio e proveniente dalla vendita della sua “prima casa” avvenuta circa un anno fa. Nel mio caso la parte acquirente ha la necessità di rogitare entro fine marzo per il recupero dell’importo bloccato, la mia prima richiesta di Trasformazione e di Affrancazione poi, giacciono ancora in Comune senza esito.
La parte acquirente è perfettamente consapevole della situazione attuale riguardo la legge 167, soprattutto riguardo i limiti del P.M.C. per il trasferimento e di tutte le problematiche, nonostante ciò, l’interesse per l’acquisto l’ha portata a formulare una richiesta di accordo per proseguire poi con la compravendita, che appresso vi allego:
…..La vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo si stabilisce in euro 330.000 (Trecentotrentamila/00), il proprietario si impegna a provvedere all’affrancazione prima del rogito in quanto in attesa di stipula di nuova convenzione di affrancazione.
Visto però che a Roma, dal momento della richiesta di affrancazione al Comune possono passare anche due anni per ottenere la risposta e liberare l’immobile, La parte acquirente, che ha la necessità di effettuare l’acquisto prima del maggio 2019, richiede di provvedere essa stessa all’affrancazione, a proprie spese con tranquillità dopo il perfezionamento del rogito. Il costo di affrancazione viene stimato concordemente dalle parti pari ad euro 30.000,00 (Trentamila/00, 27.000,00 affrancazione e 3.000,00 notaio), qualora il costo effettivo di affrancazione dovesse successivamente discostarsi dal valore stimato, l’eventuale differenza in aumento rimarrebbe a totale carico della parte acquirente.
La presente compravendita dell’immobile, dunque, viene concordata e regolata “per patto espresso” ad euro 300.000 (Trecentomila/00).
La parte promissaria acquirente contestualmente al presente atto dichiara di non voler avvalersi della ripetizione dell’indebito e di provvedere lei stessa ad affrancare a suo personale e totale costo. Dichiara di liberare il venditore da ogni ed eventuali oneri dovesse sopportare e libera il venditore da ogni e qualsiasi richiesta di rivalsa, avendo percepito anticipatamente il costo complessivo dell’affrancazione.
Dichiara altresì di essere edotta e ben conoscere il prezzo di massima cessione attuale (127.000 euro) al quale questa tipologia di immobile dovrebbe sottostare essendo un acquisto in convenzione di superficie 99 + 99 anni, legge 167/1962
4 La parte promissaria acquirente si impegna a pagare alla parte promittente venditrice nei modi e nei termini seguenti:
– quanto a € 5.000.00 (Cinquemila) vengono corrisposte dalla parte promissaria acquirente a mezzo assegno ……………………………………………………….., contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e che la parte promittente venditrice ritira a titolo di caparra penitenziale rilasciandone ricevuta;
– quanto a € 295.000.00 (Duecentonovantacinquemila/00) in 2 assegni circolari a titolo di saldo contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento del bene immobile e dei beni mobili e che la parte promittente venditrice ritirerà a titolo di saldo prezzo, entro la data del 31.03.2019; dei suddetti due assegni circolari, uno sarà riveniente dalla vendita della precedente prima casa del Signor ……………….. e attualmente bloccato presso lo studio del notaio …………………………………..……e l’altro a saldo.
Ora, la norma sull’affrancazione è imperativa, non è possibile vendere senza affrancare, ma se per motivi tempistici, fra le parti viene convenuto per “patto espresso” di proseguire in questo modo, quali risultanze potrebbe far emergere?
Siamo anche a conoscenza dell’illecito amministrativo da parte del notaio rogante, l’atto parzialmente nullo sulla differenza di prezzo che però si andrebbe a sistemare con l’affrancazione da parte del nuovo acquirente …. se stesse ai patti. Altrimenti ricadrebbe di nuovo sul venditore?
Ha valenza questa scrittura che potremmo riportare anche nel rogito?
E’ meglio che io trattenga il costo dell’affrancazione e poi a richiesta provveda ad affrancare?
Come potrei portare avanti la compravendita senza rischi per nessuno?
Salve,
dovrà trovare con un Notaio di fiducia, per lei e per l’acquirente, la soluzione più corretta.
Ai sensi della legge 136/2018 tuttavia se lei viola il prezzo massimo di cessione, in ogni caso risponde solo per l’affrancazione nei confronti del venditore.
Al fine di urgentare le pratiche di affrancazione può rivolgersi al TAR per la nomina di un commissario ad acta.
A disposizione per ogni chiarimento
salve io ho in mio possesso un nulla osta a vedere febbraio 2015 da parte di Roma Capitale ..possibile che è ritenuto non valido ? non capisco come un documento ufficiale con queste testuali parole “vendita a chiunque a libero prezzo di mercato ” ..possa ancora costringermi ad assumermi l’onore dell’affrancazione..grazie
saluti
Evelin
Buonasera,
Nell’aprile del 2015, Ho acquistato a Roma a libero prezzo di mercato un immobile dal primo acquirente che aveva acquistato direttamente dal costruttore. Ho già inviato la diffida al venditore per provvedere all’affrancazione. Tuttavia, Sul sito del comune di Roma si legge che l’istanza va presentata dall’attuale proprietario. Quindi desumo che il vecchio proprietario non può presentare l’istanza, corretto? Se dovessi procedere io alla presentazione della istanza, e decidessi o fossi costretto (per evitare il decorso dei termini per il pagamento) a pagare in prima persona l’importo dell’affrancazione una volta ricevuto il provvedimento dal comune, posso rivalermi sul vecchio proprietario o il mio pagamento equivarrebbe ad acquiescenza e rinuncia al mio diritto al risarcimento?
Grazie per il tempo che vorrete dedicarmi
Salve,
il vecchio proprietario può presentare l’istanza senza problemi, l’abbiamo verificato in decine di occasioni. Se lei preferisce curare la procedura di affrancazione direttamente, ciò nulla toglierebbe in merito al suo diritto al risarcimento del danno.
Avv. Marcello Padovani
Nel 2002 i miei genitori hanno comprato un appartamento proprietà superficialità ad un prezzo di mercato libero. Né il venditore né il notaio da loro pagato ha spiegato loro nulla. I miei genitori ora sono morti e noi dobbiamo affrontare la pratica di affrancamento con quello che ne deriva; tanto tempo e tanto denaro. E’ vero che non possiamo rifarci né sul notai né sul venditore perché sono scaduti i termini?
Salve
abbiamo presentato domanda di affrancazione a giugno 2017
nel 2018 abbiamo presentato l urgentazione
ci hanno inviato il bollettino a giugno 2020 21 mila euro quando ci era stato detto max 10 mila
abbiamo pagato nel frattempo mio padre proprietario è decuduto e ci siamo trovati a pagare anche la successione .
oggi trascorsi anche i 60 giorni dal pagamento non abbiamo ancora lo svincolo.
siamo andati all ufficio de l comune ed è chiuso ricevono solo per app.to
posso fare qualcosa?
grazie
gianni
Ho ereditato un immobile peep ed ero in procinto di venderlo. Ho consultato 4 notai, 2 geometri, 2 avvocati e ognuno ha un parere diverso sulla questione. La maggior parte di loro mi hanno detto che non ho vincoli di prezzo, altri (il mio notaio e un avvocato) che il vincolo c’è.
L’immobile è stato acquistato da mia madre nel 2002 in piena proprietà (scritto sull’atto di assegnazione) dalla cooperativa che nel 1990 ha stipulato convenzione 865/71 art.35. Ora non si capisce il perché del vincolo visto che mia madre ha acquistato in piena proprietà e non in diritto di superficie. Ho richiesto copia atto convenzione del 90 all’archivio notarile che riceverò a giorni. Ma a questo punto mi viene da pensare anche che la cooperativa abbia potuto affrancare nei 10 anni gli immobili. Altrimenti come potevano vendere in piena proprietà? E come potrei sapere se il mio immobile negli anni è gia stato affrancato?
Ho un acquirente che vorrebbe comprare l’immobile ma a questo punto sono io che non voglio. Ho ristrutturato l’immobile investendo un bel capitale e sinceramente vendere in queste condizioni non è accettabile. Premetto che noi tutti eravamo all’oscuro di tutto ciò. Lo stesso mia madre (che purtroppo non c’è più e quindi non può illuminarmi sulla possibilità che l’immobile sia già stato affrancato o meno) che comprò l’immobile già a 100.000 euro 20 anni fa (prezzo che per la zona era già a libero mercato).
Il comune non ne sa nulla e dice di non aver mai fatto operazioni del genere. Sono andato 3 volte all’ufficio tecnico senza successo.
Il problema è che io devo trasferirmi per lavoro e sono più confuso che mai.
A chi posso rivolgermi per capire come muovermi?
Grazie.
Salve, la materia sul punto resta incerta. Se Roma Capitale domanda l’affrancazione io suggerisco di pagarla allo scopo di rendere certo l’esito della compravendita e non andare incontro a contenziosi con il compratore. Se Roma Capitale dovesse riscontrare alla sua domanda di affrancazione e dichiarare che vincolo non vi è, allora potrà procedere alla vendita. Se invece le dovessero domandare delle somme che si dovessero accertare come non dovute, potrà chiederne la restituzione. Resto a disposizione per ogni chiarimento
Mi perdoni ma avevo dimenticato di specificare che non si tratta di Roma, ma credo valga lo stesso discorso. Quindi la cosa migliore da fare e formulare richiesta protocollata al comune. In questo caso mi conviene chiedere al comune , nella stessa richiesta, se negli anni l’immobile risulta già affrancato da mia madre o da chi prima di lei (altra cooperativa, non quella della costruzione) . Credo sia l’unico modo di capire se la loro richiesta è legittima o meno. Il prezzo pagato da mia madre all’epoca era un prezzo di mercato. Resta da capire se effettivamente gli immobili erano affrancati o meno. Non credo ci sia altra scelta. Che lei sappia c’è differenza di prezzo tra diritto di superficie e diritto di proprietà nell’affrancamento? Perché il mio notaio mi ha parlato di una cifra esigua ma su internet leggo ben altre cifre.
Salve, nel 2006 ho acquistato un immobile con diritto di superficie da un privato a prezzo di mercato. Posso chiedergli di procedere con l’affrancazione dal prezzo massimo di vendita? Deve consegnarmi qualcosa (convenzione o altro documento) che attesti tale affrancazione dal prezzo massimo di vendita?
Grazie.
Enrico
Un notaio di nostra fiducia, tramite mail, dichiara che il terreno su cui poggia l’appartamento da noi ereditato (acquistato tramite cooperativa da mia sorella nel 1990) e da vendere non è sottoposto a nessun vincolo di superficie. Lo deduce dal rogito di acquisto e dalla convenzione delle società costruttrici con il Comune.
La nostra perplessità è dovuta al fatto che l’appartamento confinante con il nostro è invece sottoposto a vincoli che richiedono l’affrancazione, e così pure l’appartamento sottostante, che infatti non viene venduto in attesa delle pratiche – lunghissime – di affrancazione.
Perché proprio il nostro è escluso da vincoli? Certamente mia sorella non ha fatto nessuna affrancazione……
La mail del notaio ha carattere probatorio? Ci mette al riparo da eventuali azioni risarcitorie? E’ già valido come consulenza professionale tramite mail o richiede una forma particolare?
Gentile signora,
la risposta alla sua domanda richiede l’esame della documentazione. E’ possibile che sua sorella abbia trasformato il diritto di superficie in diritto di proprietà prima del 2015? In quel caso l’affrancazione non sarebbe più dovuta. In mancanza o cade nell’errore il suo Notaio o i suoi vicini.
A disposizione per ogni chiarimento
Dovrei vendere un appartamento in 167. Ho trovato un acquirente che non vuole attendere i tempi di affrancazione. Sarebbe disposto a rogitare. Sarebbe possibile farlo se in qualche modo nell’atto si chiarisse che lui si farebbe carico dell’affrancazione o che in qualche modo acquista con la consapevolezza che non è stata fatta affrancazione. ?
Grazie
Egregio signore,
quanto da lei richiesto non ci risulta possibile, ma non possiamo escludere che lei possa trovare un Notaio disposto a rogitare l’atto secondo la sua richiesta.
A disposizione per ogni chiarimento
Salve, in merito alla richiesta di Alessio del 22.01.2019, alla quale Voi avete dato una sintetica ma esauriente risposta, volevo approfondire un concetto non solo di fattibilità sul quale vi siete espressi ma soprattutto di rischio.
Anche io mi trovo esattamente nella posizione di Alessio con in più che il mio acquirente dovrà recuperare una somma importante, ora trattenuta dal notaio e proveniente dalla vendita della sua “prima casa” avvenuta circa un anno fa. Nel mio caso la parte acquirente ha la necessità di rogitare entro fine marzo per il recupero dell’importo bloccato, la mia prima richiesta di Trasformazione e di Affrancazione poi, giacciono ancora in Comune senza esito.
La parte acquirente è perfettamente consapevole della situazione attuale riguardo la legge 167, soprattutto riguardo i limiti del P.M.C. per il trasferimento e di tutte le problematiche, nonostante ciò, l’interesse per l’acquisto l’ha portata a formulare una richiesta di accordo per proseguire poi con la compravendita, che appresso vi allego:
…..La vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo si stabilisce in euro 330.000 (Trecentotrentamila/00), il proprietario si impegna a provvedere all’affrancazione prima del rogito in quanto in attesa di stipula di nuova convenzione di affrancazione.
Visto però che a Roma, dal momento della richiesta di affrancazione al Comune possono passare anche due anni per ottenere la risposta e liberare l’immobile, La parte acquirente, che ha la necessità di effettuare l’acquisto prima del maggio 2019, richiede di provvedere essa stessa all’affrancazione, a proprie spese con tranquillità dopo il perfezionamento del rogito. Il costo di affrancazione viene stimato concordemente dalle parti pari ad euro 30.000,00 (Trentamila/00, 27.000,00 affrancazione e 3.000,00 notaio), qualora il costo effettivo di affrancazione dovesse successivamente discostarsi dal valore stimato, l’eventuale differenza in aumento rimarrebbe a totale carico della parte acquirente.
La presente compravendita dell’immobile, dunque, viene concordata e regolata “per patto espresso” ad euro 300.000 (Trecentomila/00).
La parte promissaria acquirente contestualmente al presente atto dichiara di non voler avvalersi della ripetizione dell’indebito e di provvedere lei stessa ad affrancare a suo personale e totale costo. Dichiara di liberare il venditore da ogni ed eventuali oneri dovesse sopportare e libera il venditore da ogni e qualsiasi richiesta di rivalsa, avendo percepito anticipatamente il costo complessivo dell’affrancazione.
Dichiara altresì di essere edotta e ben conoscere il prezzo di massima cessione attuale (127.000 euro) al quale questa tipologia di immobile dovrebbe sottostare essendo un acquisto in convenzione di superficie 99 + 99 anni, legge 167/1962
4 La parte promissaria acquirente si impegna a pagare alla parte promittente venditrice nei modi e nei termini seguenti:
– quanto a € 5.000.00 (Cinquemila) vengono corrisposte dalla parte promissaria acquirente a mezzo assegno ……………………………………………………….., contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e che la parte promittente venditrice ritira a titolo di caparra penitenziale rilasciandone ricevuta;
– quanto a € 295.000.00 (Duecentonovantacinquemila/00) in 2 assegni circolari a titolo di saldo contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento del bene immobile e dei beni mobili e che la parte promittente venditrice ritirerà a titolo di saldo prezzo, entro la data del 31.03.2019; dei suddetti due assegni circolari, uno sarà riveniente dalla vendita della precedente prima casa del Signor ……………….. e attualmente bloccato presso lo studio del notaio …………………………………..……e l’altro a saldo.
Ora, la norma sull’affrancazione è imperativa, non è possibile vendere senza affrancare, ma se per motivi tempistici, fra le parti viene convenuto per “patto espresso” di proseguire in questo modo, quali risultanze potrebbe far emergere?
Siamo anche a conoscenza dell’illecito amministrativo da parte del notaio rogante, l’atto parzialmente nullo sulla differenza di prezzo che però si andrebbe a sistemare con l’affrancazione da parte del nuovo acquirente …. se stesse ai patti. Altrimenti ricadrebbe di nuovo sul venditore?
Ha valenza questa scrittura che potremmo riportare anche nel rogito?
E’ meglio che io trattenga il costo dell’affrancazione e poi a richiesta provveda ad affrancare?
Come potrei portare avanti la compravendita senza rischi per nessuno?
Grazie per l’eventuale risposta.
Corrado S.
Salve,
dovrà trovare con un Notaio di fiducia, per lei e per l’acquirente, la soluzione più corretta.
Ai sensi della legge 136/2018 tuttavia se lei viola il prezzo massimo di cessione, in ogni caso risponde solo per l’affrancazione nei confronti del venditore.
Al fine di urgentare le pratiche di affrancazione può rivolgersi al TAR per la nomina di un commissario ad acta.
A disposizione per ogni chiarimento
salve io ho in mio possesso un nulla osta a vedere febbraio 2015 da parte di Roma Capitale ..possibile che è ritenuto non valido ? non capisco come un documento ufficiale con queste testuali parole “vendita a chiunque a libero prezzo di mercato ” ..possa ancora costringermi ad assumermi l’onore dell’affrancazione..grazie
saluti
Evelin
Buonasera,
Nell’aprile del 2015, Ho acquistato a Roma a libero prezzo di mercato un immobile dal primo acquirente che aveva acquistato direttamente dal costruttore. Ho già inviato la diffida al venditore per provvedere all’affrancazione. Tuttavia, Sul sito del comune di Roma si legge che l’istanza va presentata dall’attuale proprietario. Quindi desumo che il vecchio proprietario non può presentare l’istanza, corretto? Se dovessi procedere io alla presentazione della istanza, e decidessi o fossi costretto (per evitare il decorso dei termini per il pagamento) a pagare in prima persona l’importo dell’affrancazione una volta ricevuto il provvedimento dal comune, posso rivalermi sul vecchio proprietario o il mio pagamento equivarrebbe ad acquiescenza e rinuncia al mio diritto al risarcimento?
Grazie per il tempo che vorrete dedicarmi
Salve,
il vecchio proprietario può presentare l’istanza senza problemi, l’abbiamo verificato in decine di occasioni. Se lei preferisce curare la procedura di affrancazione direttamente, ciò nulla toglierebbe in merito al suo diritto al risarcimento del danno.
Avv. Marcello Padovani
Nel 2002 i miei genitori hanno comprato un appartamento proprietà superficialità ad un prezzo di mercato libero. Né il venditore né il notaio da loro pagato ha spiegato loro nulla. I miei genitori ora sono morti e noi dobbiamo affrontare la pratica di affrancamento con quello che ne deriva; tanto tempo e tanto denaro. E’ vero che non possiamo rifarci né sul notai né sul venditore perché sono scaduti i termini?
Salve
abbiamo presentato domanda di affrancazione a giugno 2017
nel 2018 abbiamo presentato l urgentazione
ci hanno inviato il bollettino a giugno 2020 21 mila euro quando ci era stato detto max 10 mila
abbiamo pagato nel frattempo mio padre proprietario è decuduto e ci siamo trovati a pagare anche la successione .
oggi trascorsi anche i 60 giorni dal pagamento non abbiamo ancora lo svincolo.
siamo andati all ufficio de l comune ed è chiuso ricevono solo per app.to
posso fare qualcosa?
grazie
gianni
salve,
Ho ereditato un immobile peep ed ero in procinto di venderlo. Ho consultato 4 notai, 2 geometri, 2 avvocati e ognuno ha un parere diverso sulla questione. La maggior parte di loro mi hanno detto che non ho vincoli di prezzo, altri (il mio notaio e un avvocato) che il vincolo c’è.
L’immobile è stato acquistato da mia madre nel 2002 in piena proprietà (scritto sull’atto di assegnazione) dalla cooperativa che nel 1990 ha stipulato convenzione 865/71 art.35. Ora non si capisce il perché del vincolo visto che mia madre ha acquistato in piena proprietà e non in diritto di superficie. Ho richiesto copia atto convenzione del 90 all’archivio notarile che riceverò a giorni. Ma a questo punto mi viene da pensare anche che la cooperativa abbia potuto affrancare nei 10 anni gli immobili. Altrimenti come potevano vendere in piena proprietà? E come potrei sapere se il mio immobile negli anni è gia stato affrancato?
Ho un acquirente che vorrebbe comprare l’immobile ma a questo punto sono io che non voglio. Ho ristrutturato l’immobile investendo un bel capitale e sinceramente vendere in queste condizioni non è accettabile. Premetto che noi tutti eravamo all’oscuro di tutto ciò. Lo stesso mia madre (che purtroppo non c’è più e quindi non può illuminarmi sulla possibilità che l’immobile sia già stato affrancato o meno) che comprò l’immobile già a 100.000 euro 20 anni fa (prezzo che per la zona era già a libero mercato).
Il comune non ne sa nulla e dice di non aver mai fatto operazioni del genere. Sono andato 3 volte all’ufficio tecnico senza successo.
Il problema è che io devo trasferirmi per lavoro e sono più confuso che mai.
A chi posso rivolgermi per capire come muovermi?
Grazie.
Salve, la materia sul punto resta incerta. Se Roma Capitale domanda l’affrancazione io suggerisco di pagarla allo scopo di rendere certo l’esito della compravendita e non andare incontro a contenziosi con il compratore. Se Roma Capitale dovesse riscontrare alla sua domanda di affrancazione e dichiarare che vincolo non vi è, allora potrà procedere alla vendita. Se invece le dovessero domandare delle somme che si dovessero accertare come non dovute, potrà chiederne la restituzione. Resto a disposizione per ogni chiarimento
Mi perdoni ma avevo dimenticato di specificare che non si tratta di Roma, ma credo valga lo stesso discorso. Quindi la cosa migliore da fare e formulare richiesta protocollata al comune. In questo caso mi conviene chiedere al comune , nella stessa richiesta, se negli anni l’immobile risulta già affrancato da mia madre o da chi prima di lei (altra cooperativa, non quella della costruzione) . Credo sia l’unico modo di capire se la loro richiesta è legittima o meno. Il prezzo pagato da mia madre all’epoca era un prezzo di mercato. Resta da capire se effettivamente gli immobili erano affrancati o meno. Non credo ci sia altra scelta. Che lei sappia c’è differenza di prezzo tra diritto di superficie e diritto di proprietà nell’affrancamento? Perché il mio notaio mi ha parlato di una cifra esigua ma su internet leggo ben altre cifre.
Salve, nel 2006 ho acquistato un immobile con diritto di superficie da un privato a prezzo di mercato. Posso chiedergli di procedere con l’affrancazione dal prezzo massimo di vendita? Deve consegnarmi qualcosa (convenzione o altro documento) che attesti tale affrancazione dal prezzo massimo di vendita?
Grazie.
Enrico