Il pignoramento immobiliare a Roma e l’avvocato per le esecuzioni

Cerchi un avvocato cassazionista o uno studio legale a Roma che si occupi di un pignoramento immobiliare?

Spesso ad occuparsi di esecuzioni e pignoramenti sono avvocati cassazionisti esperti in materia di recupero del credito e diritto bancario, ma in generale ogni avvocato civilista può occuparsi di procedure esecutive.

Su questa pagina forse troverai alcune risposte.

@avv.marcellopadovani È Meglio Ritirare L’Atto Giudiziario O No? Cosa Succede Se Non Lo Ritiro?🤔 #èmeglio #ritirare #atto #attogiudiziario #no #cosasuccede #senon #non #avvocato #avvocatocassazionista #avvocatopadovani ♬ suono originale – Avv. Marcello Padovani

Che cos’è il precetto?

Se ti domandi che cos’è il precetto forse ne hai ricevuto uno.

L’atto di precetto è l’atto, notificato da un avvocato che si occupa dell’esecuzione immobiliare, che preannuncia un’esecuzione e quindi un pignoramento.

Dopo la notifica del precetto, l’avvocato del creditore deve attendere 10 giorni per notificarti l’atto di pignoramento (sulla casa, sul conto corrente, sullo stipendio o pensione).

L’equivalente del precetto, per l’Agenzia delle Entrate Riscossione, è l’intimazione di pagamento.

Che cos’è il processo esecutivo?

Il processo esecutivo è quel particolare procedimento, che si svolge con Ufficiale Giudiziario e Tribunale Ordinario, con cui un creditore può ottenere soddisfazione coattiva del suo credito.

E difatti la legge impone delle regole, dei tempi, e delle procedure affinché dall’atto di pignoramento si giunga all’assegnazione ed al pagamento del creditore.

I processi esecutivi si differenziano a loro volta tra esecuzioni mobiliari (anche presso terzi) e immobiliari, quando hanno per oggetto immobili come case, terreni o locali di altro genere.

Che cos’è il pignoramento immobiliare

Dopo aver notificato l’atto di precetto, il creditore può notificare il pignoramento immobiliare.

Attenzione, la prima casa è sempre pignorabile, anche se il debitore vi risiede, solo per Equitalia c’è il divieto di pignorare la prima casa di abitazione (su cui tuttavia l’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca).

Con il pignoramento immobiliare inizia l’esecuzione immobiliare, il che significa che il creditore procedere potrà arrivare alla vendita all’asta dell’immobile, con lo “sfratto” del debitore o – in determinati casi – del conduttore che si trova all’interno per un contratto di locazione registrato ed “opponibile alla procedura”.

L’esecuzione immobiliare dura anni ed è una procedura estremamente costosa in termini di spese da anticipare per notifiche, contributo unificato, trascrizione, relazione notarile, spese per consulenza tecnica d’ufficio dell’esperto stimatore, acconti al custode e delegato alle vendite e così via.

Il costo delle esecuzioni immobiliari

Il costo delle esecuzioni immobiliari è assolutamente significativo per il creditore procedente.

Dal momento dell’incarico all’avvocato di procedere al pignoramento fino alla vendita all’asta dell’immobile è immaginabile preventivare delle spese vive tra i 5000 ed i 15000 euro.

Le spese più significative sono per la relazione notarile, per gli acconti al perito stimatore e al delegato alla vendita.

Non ultimo il compenso dell’avvocato incaricato del pignoramento.

In caso di esito positivo dell’asta, le spese vengono chiaramente tutte recuperate dal creditore che ha diritto di essere soddisfatto con preferenza rispetto agli altri creditori sul ricavato della vendita.

Il pignoramento della prima casa

Il debitore risponde dei suoi debiti con tutti i bene presenti e futuri, e quindi può subire anche il pignoramento della prima casa.

Una sola eccezione c’è per i debiti Equitalia Agenzia Entrate Riscossione: infatti il fisco non può pignorare la prima casa del debitore ma solo iscrivervi sopra ipoteca.

Per il pignoramenti immobiliari da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione si veda cliccando qui.

Cosa fare se si riceve la notifica di un precetto o di un atto di pignoramento?

Se si riceve la notifica di un atto di precetto o di un pignoramento occorre rivolgersi immediatamente ad un avvocato civilista o esperto in diritto bancario e recupero del credito.

L’avvocato saprà consigliarvi in merito alle seguenti opportunità:

1. proporre opposizioni agli atti esecutivi o all’esecuzione (perchè ad esempio il bene è impignorabile, non sono stati rispettati tempi e procedure, altri cavilli e tecnicismi…);
2. costituirsi nella procedura esecutiva allo scopo di poter consultare il fascicolo e verificare lo stato dello stesso, oltre a ricevere le notifiche e le comunicazioni di cancelleria;
3. presentare domanda di conversione del pignoramento,
4. ogni altra varia ed eventuale che dovesse rendersi necessaria;
5. cercare di ottenere una “vendita contestuale”, ovvero vendere con atto notarile ad un terzo dinnanzi al Giudice ed ai creditori, permettendo una rapida soluzione della controversia con soddisfazione di tutti.

Quanto costa un avvocato a Roma per un pignoramento?

E’ difficile dire il costo di un avvocato per un pignoramento.

La parcella di un avvocato per una procedura esecutiva dipende infatti da: valore della causa, che si tratti di pignoramento mobiliare o immobiliare, difesa di debitore o creditore, attività da svolgere.

Se infatti si rendesse necessario presentare opposizioni all’esecuzione o agli atti esecutivi, i costi possono moltiplicarsi.

L’esecuzione immobiliare difatti dura anni ed è una procedura estremamente costosa per il creditore in termini di spese da anticipare per notifiche, contributo unificato, trascrizione, relazione notarile, spese per consulenza tecnica d’ufficio dell’esperto stimatore, acconti al custode e delegato alle vendite e così via.

Per il debitore i costi possono invece essere contenuti e variare da un minimo di 1500 euro a salire a seconda dell’attività da svolgere.

Il pignoramento del quinto dello stipendio o della pensione

Lo stipendio o la pensione possono essere soggetti a pignoramento nei limiti di 1/5.

Per i pignoramenti dell’Agenzia Entrate Riscossione ex Equitalia, valgono regole differenti in quanto il limite pignorabile è sempre più basso (ne parliamo qui).

Il quinto dello stipendio o della pensione, si aggiunge alla eventuale cessione volontaria del quinto che già grava sullo stesso stipendio o sulla stessa pensione.

I limiti di pignorabilità dello stipendio o della pensione valgono anche per l’ipotesi del sequestro preventivo e dell’eventuale confisca per equivalente, in caso di provvedimenti disposti dal Giudice Penale, come affermato dalla Corte di Cassazione nel 2022.

Per le pensioni vale anche un ulteriore limiti alla pignorabilità, costituito dal minimo vitale: ovvero al di sotto dei 700 euro circa non si può eseguire un pignoramento della pensione e la somma eccedente gli € 700 circa può essere pignorata per un quinto.

Come funziona la conversione del pignoramento?

Al ricorrere di determinate condizioni il debitore può domandare la conversione del pignoramento.

Ciò significa che il debitore può depositare in cancelleria un assegno pari ad 1/5 o 1/6 del valore del debito ed essere poi autorizzato dal giudice a pagare tutto il debito entro 36 o 48 mesi (3 o 4 anni).

La conversione del pignoramento può essere concessa una sola volta e permette al debitore una piccola rateizzazione a volte utile a salvare la casa o altri beni di valore, quando il debito non ha valori eccessivi.

Dunque se ti stati domandando come ottenere la conversione del pignoramento con un avvocato a Roma, contattaci per una prima consulenza per salvare il tuo immobile.

L’intervento dei creditori nella procedura esecutiva a Roma

Nella procedura esecutiva possono intervenire altri creditori, diversi dal creditore procedente, ovvero quello che ha notificato il pignoramento.

L’intervento nella procedura esecutiva fa deflagrare spesso situazioni latenti, che diventano poi difficilmente gestibili.

Questo è ad esempio il caso di coloro che ricevono un pignoramento per piccoli importi, come per spese condominiali, debiti verso fornitori, gestori di energia elettrica e gas, e poi subiscono l’intervento dell’Agenzia delle Entrate (ex Equitalia) per debiti elevati.

A seguito dell’intervento, i creditori hanno uguale diritto di essere soddisfatti, se non hanno titoli di privilegio (come ipoteche volontarie – es. per il mutuo sulla casa – ipoteche giudiziarie, come quelle iscritte dopo un decreto ingiuntivo) o titoli di preferenza di altro genere.

Questo quando Equitalia non potrebbe procedere al pignoramento sulla prima casa del contribuente, ma solo iscrivervi ipoteca.

Il custode giudiziario ed il delegato alle vendite nei pignoramenti immobiliari

Il Giudice nomina nella procedura esecutiva immobiliare degli ausiliari, quali il custode ed il delegato alla vendita.

Questi hanno vari compiti, che possono cambiare a seconda della procedura e del tipo di immobile.

Il custode ad esempio ha doveri di vigilanza e custodia, trattiene i rapporti con occupante, inquilino o conduttore, deve relazionare al Giudice sui fatti che concernono l’immobile.

Il delegato alle vendite invece è incaricato di svolgere gli adempimenti necessari per mettere l’immobile all’asta, con incanto e senza incanto, curando la pubblicità della vendita, gli annunci, di raccogliere le offerte dei potenziali acquirenti e così via.

La notifica di più pignoramenti da parte dello stesso creditore

Lo stesso creditore può notificare più pignoramenti insieme, su diversi immobili o su immobili e crediti.

Tuttavia il creditore non deve abusare degli strumenti di recupero del credito.

E difatti il cumulo dei mezzi espropriativi è uno strumento consentito dall’ordinamento, tranne:

• “in caso di immotivato e abusivo ricorso agli strumenti processuali con finalità vessatorie del debitore e senza alcuna ragione a giustificazione della tutela del credito” (come affermato da Cass. n. 10668/2019).
• “Posto che, per regola, «l’emissione di una ordinanza di assegnazione in sé, non essendo immediatamente satisfattiva, non preclude di per sé la possibilità di ottenerne delle altre sempre in relazione allo stesso titolo e fino alla soddisfazione effettiva del credito» (come affermato da Cass. n. 7078/2015).

Il debitore che subisca un aggravio eccessivo dalla notifica di più pignoramenti ha diversi strumenti per difendersi con l’ausilio di un avvocato.

Le vendite all’asta, l’aggiudicazione, assegnazione e decreto di trasferimento dell’immobile

Se non si riesce a risolvere la questione prima, l’immobile finirà all’asta.

All’asta i potenziali acquirenti possono presentare offerte a rialzo, chi offre di più si aggiudica l’immobile.

L’aggiudicatario ha l’obbligo di versare il saldo prezzo entro 120 giorni:

a) alla procedura esecutiva, sul conto corrente indicato dal delegato alla vendita;

b) al creditore procedente quando si tratta di una banca che ha concesso il mutuo fondiario ai sensi dell’art. 41 T.U.B.

Dopo il saldo prezzo, il Giudice emana il “decreto di trasferimento” che diventa l’atto di acquisto della casa da parte dell’aggiudicatario.

Dopo l’aggiudicazione, il delegato alle vendite cura la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, per consegnare l’immobile libero da vincoli all’acquirente.

In caso ci sia un conduttore, un occupante o il debitore all’interno dell’immobile a seconda dei casi a prendersi cura della liberazione dell’immobile sarà il custode o l’avvocato dell’aggiudicatario.

La distribuzione del ricavato della vendita

La distribuzione del ricavato della vendita è la fase dell’esecuzione, a cura del delegato alla vendita, con cui il ricavato viene distribuito ai creditori.

Occorrerà pagare nell’0rdine:

1. le spese sostenute per la procedura esecutiva, e quindi per ausiliari del giudice e le spese legali del creditore procedente;
2. gli importi dovuti ai creditori privilegiati, con ipoteche di primo ed eventualmente secondo o terzo grado;
3. i creditori chirografari;
4. da ultimo, qualora tutti siano pagati, il residuo viene restituito al debitore.

Per ottenere materialmente il pagamento delle somme dovute, i creditori ed il debitore dovranno rivolgersi alla cancelleria del Tribunale per l’emissione dei mandati di pagamento.

In caso di contestazioni sulle somme dovute sarà sempre possibile partecipare alle attività e proporre opposizioni.

Il pignoramento del vitalizio di un parlamentare

Un parlamentare, che sia stato deputato o senatore, può ricevere una pensione detta vitalizio che può essere pignorata da un creditore, come gli altri crediti previdenziali.

Alcuni dubbi sono sorti in merito al riconoscimento delle stesse tutele previste per le pensioni ordinarie, ma i dubbi paiono schiariti dalla sentenza Corte Costituzionale n. 126/2023, secondo la quale:

• Le Camere hanno il potere di disciplinare gli assegni vitalizi con regolamenti e di stabilire limiti di pignorabilità simili alle pensioni (sentenze n. 182 e n. 136/2022).
• Un regolamento della camera dei deputati stabilisce la natura previdenziale del vitalizio e richiama l’art. 545 del codice di procedura civile che limita la pignorabilità dei crediti previdenziali.

La norma regolamentare non crea privilegi o impignorabilità assoluta come per l’indennità parlamentare. Non introduce limiti aggiuntivi alla pignorabilità del vitalizio oltre a quelli derivanti dalla sua natura previdenziale.

L’art. 15 del regolamento della Camera è correlato alla possibilità delle Camere di disciplinare i trattamenti vitalizi e di attribuire loro natura previdenziale.

La cancellazione della trascrizione del pignoramento

Spesso si rende necessario l’intervento di un avvocato per ottenere la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

E difatti in caso di accorto tra le parti con una transazione, ovvero quando il debitore riesce a raggiungere un accordo con il creditore per la chiusura della procedura esecutiva, il giudice ordina la cancellazione del pignoramento alla conservatoria dei registri immobiliari.

In sostanza l’annotazione del pignoramento deve essere accompagnata da un’altra annotazione del fatto che il pignoramento non è più valido.

Capita tuttavia che:

1. il giudice non ordini la cancellazione del pignoramento;
2. la cancellazione sia ordinata per delle particelle errate;
3. le parti non si accordino per dimenticanza sulla cancellazione.

In tutte queste ipotesi sarà necessario presentare istanza al Tribunale Ufficio Esecuzioni per ottenere:

a) l’ordinanza di cancellazione del pignoramento, da estrarre poi in forma autentica da parte dell’avvocato incaricato;

b) l’attestazione di non proposta opposizione all’ordinanza di estinzione.

Con tutti questi documenti l’avvocato potrà incaricare il visurista o il notaio scelto dal cliente affichè presso la Conservatoria sia annotata la cancellazione del pignoramento.

La verifica delle clausole abusive nel 2023

Nel 2023 a seguito di una sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (la 9479/2023) si sono aperte molte discussioni e si sono dette molte stupidaggini in merito alla “necessità” di restituire le case all’asta ai debitori.

Il problema è più complesso.

Ciò che apprendiamo dalla sentenza delle sezioni unite, emessa a seguito di una sentenza della corte di giustizia dell’unione europea, è che:

1. anche dopo i 40 giorni previsti per l’opposizione a decreto ingiuntivo il debitore esecutato consumatore può presentare opposizione;
2. questa opposizione davanti al giudice dell’esecuzione serve a verificare e sanzionale eventuali clausole abusive presenti nei contratti stipulati con le banche;
3. se il credito non viene da decreto ingiuntivo la sentenza non si applica;
4. se l’assegnazione dell’immobile è già avvenuta l’opposizione non è più utilizzabile.

Occorre ricordare che la presenza di una clausola vessatoria in contratto non per forza fa sparire il debito: si pensi al decreto ingiuntivo emesso da un giudice incompetente per territorio (es. Roma invece di Velletri), ebbene il pignoramento potrà forse saltare, ma arriverà un nuovo decreto ingiuntivo dopo pochi giorni…

In ossequio a questa sentenza alcuni Tribunali stanno assegnando ai Custodi e Delegati alle Vendite di verificare la presenza di clausole abusive nel contratto, il che in alcuni casi rimetterà in discussione procedure anche in assenza di intervento da parte dei debitori.

L’esecuzione immobiliare a Roma

In caso di esecuzione immobiliare a Roma qui di seguito hai i link utili per la tua pratica:

Tribunale Ordinario Esecuzioni Immobiliari Roma

Ufficiale Giudiziario di Roma

Istituto Vendite Giudiziare di Roma

Anche tu vivi a Roma o nel Lazio in un immobile pignorato dalla Banca o da un altro creditore?

Se hai necessità di aiuto da parte di un avvocato cassazionista per presentare questa istanza di autorizzazione all’occupazione dell’immobile, domandare la conversione del pignoramento, presentare opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi contattaci per una prima consulenza senza impegno.

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