EDILIZIA E URBANISTICA

Le controversie in materia di compravendita di beni immobili: il certificato di abitabilità

Hai comprato o venduto un immobile senza certificato di abitabilità? cerchi un avvocato a Roma per la tua controversia relativa una compravendita immobiliare?

Ecco alcune cose che devi sapere se cerchi un avvocato o uno studio legale che si occupi di diritto immobiliare e real estate.

Che c’è il certificato di abitabilità ?

Il certificato di abitabilità “attesta la sussistenza di determinati standards igienici e sanitari e di sicurezza, garantendo che in fase di costruzione, siano state osservate determinate prescrizioni igienico-sanitarie, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell’intervento”.

Il certificato di abitabilità è essenziale in un rogito?

Se anche tu, in seguito alla stipula di un contratto di compravendita, ritieni che il venditore del bene avrebbe dovuto consegnarti il cosiddetto certificato di abitabilità relativo al bene compravenduto, devi conoscere i recenti orientamenti giurisprudenziali in materia.

In particolare, si segnala una recente pronuncia della Corte d’Appello di Roma del 6/6/2019 relativa il caso di un acquirente di bene immobile il quale chiedeva che fosse accertato l’inadempimento di parte venditrice per non aver dichiarato che il bene immobile fosse sprovvisto di certificato di abitabilità.

Tale mancanza avrebbe avuto come conseguenza l’impossibilità per la parte acquirente di ottenere dalla banca il mutuo necessario per concludere il contratto di compravendita.

Orbene, i giudici della Corte di Appello si soffermano in particolare sulla nozione di “certificato di abitabilità” che appare negli ultimi anni un elemento importante nei contratti di compravendita immobiliare alla luce soprattutto del Testo Unico sull’edilizia (D.P.R. n. 380/2001).

Il D.P.R. n. 380/2001 prevede che il certificato di agibilità debba essere richiesto solo per le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali e gli interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di igiene e sicurezza. Pertanto, a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente necessariamente solo per i nuovi edifici (quelli costruiti successivamente al 30/6/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti talune tipologie di interventi edilizi. Non sussiste invece alcun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001 in quanto trattasi di costruzioni molto risalenti, salvo che sia stato già rilasciato in base a previgenti normative”.

Ciò tuttavia quando la giurisprudenza maggioritaria, e in particolare Cassazione 23157/2013 “secondo la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza dell’agibilità configura un inadempimento del venditore” e ciò pure laddove l’assenza del certificato non sia motivo di invalidità della compravendita (non essendone requisito essenziale).

Non si potrebbe quindi parlare né di irregolarità catastali né di irregolarità urbanistiche in alcuni casi.

Ne consegue, secondo la corte d’appello, che la banca non può fondare il diniego di un mutuo nell’assenza del certificato di abitabilità laddove, dove non richiesto.

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