avvocato per diritto immobiliare edilizia urbanistica roma

Le controversie in materia di compravendita di beni immobili: il certificato di abitabilità

Hai comprato o venduto un immobile senza certificato di abitabilità? Cerchi un avvocato a Roma per la tua controversia relativa una compravendita immobiliare? Ecco alcune cose che devi sapere se cerchi un avvocato o uno studio legale che si occupi di diritto immobiliare e real estate.

Comprare un immobile a Roma tramite un avvocato ?

E’ possibile comprare un immobile a Roma tramite un avvocato, o richiedere l’assistenza di un avvocato per le fasi preliminari rispetto alla compravendita.

E difatti capita frequentemente di assistere clienti che dall’estero, non potendo venire in Italia per i più vari motivi, decidono di farsi assistere da un avvocato tramite una procura a vendere o a comprare.

Questo può essere il caso di molti italiani residenti all’estero, che per impegni lavorativi o per i costi del viaggio possono preferire di chiedere ad un avvocato di sostituirli in sede di compravendita di un immobile, magari in comunione con altri, o di un terreno.

Altre volte si chiede l’assistenza di un avvocato per comprare un immobile in un’asta giudiziaria, ovvero a seguito del pignoramento o del fallimento del proprietario.

Altre volte ancora si chiede all’avvocato una due diligence immobiliare, che con l’ausilio di geometri, architetti e notai, possa dare maggiori garanzie sull’esito della compravendita (e quindi escludere o limitare i rischi di abusi edilizi, occupazioni senza titolo degli immobili, locazioni e sfratti da eseguire, problemi di affrancazione e così via).

Avvocato per problemi immobiliari di Condominio?

A volte i problemi immobiliari hanno a che fare con il Condominio. 

Che si tratti di recupero crediti condominiali, di debiti lasciati dal precedente proprietario, di amministratori scappati con la cassa condominiale, di infiltrazioni… può essere necessario un avvocato che si occupi di diritto condominiale a Roma.

Che cos’è il certificato di abitabilità ?

Il certificato di abitabilità è quel documento che:

“attesta la sussistenza di determinati standards igienici e sanitari e di sicurezza, garantendo che in fase di costruzione, siano state osservate determinate prescrizioni igienico-sanitarie, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell’intervento”.

Il certificato di abitabilità è essenziale in un rogito?

Se anche tu lamenti la mancata consegna del certificato di abitabilità, devi conoscere i recenti orientamenti giurisprudenziali in materia.

In particolare, si segnala una recente pronuncia della Corte d’Appello di Roma del 6/6/2019 relativa il caso di un acquirente di bene immobile il quale ha lamentatol’inadempimento del venditore per non aver dichiarato che il bene immobile fosse sprovvisto di certificato di abitabilità.

Tale mancanza avrebbe avuto come conseguenza l’impossibilità per la parte acquirente di ottenere dalla banca il mutuo necessario per concludere il contratto di compravendita.

Gli orientamenti della giurisprudenza sul contratto preliminare di preliminare

A lungo la giurisprudenza ha ritenuto invalido per difetto di causa il contratto preliminare di preliminare, ovvero quel contratto con cui le parti si obbligano ad stipulare un futuro contratto di compravendita.

Tale orientamente viene però superato dalla recente pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 4628/2015.

Assecondando il comune interesse delle parti a determinarsi e fissare un nucleo di interessi da trasfondere in successivi passaggi processuali, la Corte di Cassazione ammette che non necessariamente il preliminare di preliminare è una “inutile superfetazione” non meritevole di tutela.

I requisiti di validità del contratto preliminare di preliminare

Diversamente, si può ben ravvisare una causa (intesa come funzione economico individuale del contratto v. Cass. 10490/2006), nel contratto con il quale le parti si obbligano alla successiva stipula di un contratto preliminare di preliminare, purchè…

emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare“.

La violazione di tale accordo sarebbe contraria a buona fede e può discenderne una responsabilità da inadempimento (dunque contrattuale) per la rottura dell’accordo obbligatorio assunto in fase precontrattuale.

In ogni caso, il Giudice investito della valutazione della validità di un simile accordo dovrà verificare anche se tale contratto costituisca di per sè un contratto preliminare di per sè produttivo degli effetti di cui agli artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero suscettibile di esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

Per le costruzioni concluse fino a quale data va consegnato il certificato di abitabilità?

 

La nozione di “certificato di abitabilità” appare sempre più importante nei contratti di compravendita immobiliare alla luce soprattutto del Testo Unico sull’Edilizia:

il certificato di agibilità vada richiesto solo per le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni e gli interventi sugli edifici che possono influire sulle condizioni di igiene e sicurezza.

Dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità va richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente necessariamente solo per i nuovi edifici (quelli costruiti successivamente al 30/6/2003) .

Non c’è obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non sono state oggetto di interventi post DPR 380/2001.

Ciò in quanto si tratta di costruzioni molto antiche, salvo che tale certificato sia stato già rilasciato in base a pre-vigenti normative”.

Quando la mancata consegna del certificato di abitabilità configura inadempimento del venditore?

Ciò tuttavia quando la giurisprudenza maggioritaria, e in particolare Cassazione 23157/2013:

secondo la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione….

la mancanza dell’agibilità configura un inadempimento del venditore” anche dove l’assenza del certificato non è motivo di invalidità della compravendita (non essendone requisito essenziale).

Non si può quindi parlare né di irregolarità catastali né di irregolarità urbanistiche in alcuni casi.

Ne consegue, secondo la corte d’appello, che la banca non può fondare il diniego di un mutuo nell’assenza del certificato di abitabilità laddove, dove non richiesto.

Se cerchi un avvocato civilista a Roma che si occupi di questioni immobiliari (come la responsabilità del costruttore) e di diritto immobiliare contattaci per una prima consulenza senza impegno.

Se invece cerchi un avvocato che si occupi di locazioni clicca qui, mentre se cerchi uno studio legale che si occupi di edilizia convenzionata clicca qui.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Torna su
Apri chat whatsapp
Apri una chat whatsapp
Apri una chat whatsapp