avvocato per diritto immobiliare edilizia urbanistica roma

La vendita o il trasferimento degli immobili abusivi

Hai comprato o ereditato un immobile abusivo, ovvero irregolare dal punto di vista urbanistico o edilizio? Se hai un problema di diritto immobiliare e cerchi un avvocato a Roma o a Milano per la tua compravendita immobiliare leggi questo post.

La recente sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 8230/2019 ha cercato di risolvere i molti dubbi che sono emersi in questi anni sulla commerciabilità dell’immobile abusivo.

Si può vendere un immobile abusivo a Roma o in un’altra città?

Sei hai una casa abusiva o con un abuso e la vuoi vendere devi fare attenzione a come muoverti per garantire che la compravendita vada a buon fine e che il compratore non possa avere nulla da lamentare.

Il punto di partenza per capire in che situazione ti trovi è la planimetria catastale.

Il Notaio difatti non farà verifiche sullo stato dei luoghi ma si limiterà a domandare alle parti che la situazione dei luoghi (verificata personalmente dalle parti) corrisponda allo stato di fatto esistente.

Significa che se il compratore dichiara che la casa corrisponde alla planimetria, allora dopo difficilmente potrà fare causa al venditore.

Il compratore difatti dopo aver ricevuto le chiavi dell’immobile avrebbe la possibilità di compiere lui quegli abusi o quelle modifiche oggetto di contestazione.

La risposta alla domanda è allora: no, un immobile abusivo non si può vendere, ma…

La nullità dell’atto di compravendita dell’immobile abusivo (o con abusi)

L’atto di compravendita dell’immobile è nullo (ex art. 46 D.P.R. 380/2001 e art. 40 L.n. 47/1985), solo se manca in atto la dichiarazione del titolo edilizio con il quale sia stata approvata la costruzione o la ristrutturazione cd. “pesante”.

La sentenza giunge alle seguenti conclusioni in tema di commerciabilità dei fabbricati:

Immobili a commerciabilità “limitata”:

i fabbricati totalmente abusivi, realizzati in assenza di un titolo abilitativo ovvero in totale difformità dal titolo rilasciato. Tali edifici possono essere oggetto di trasferimento per successione mortis causa, possono essere oggetto di contratti ad effetti obbligatori (contratto preliminare o contratto di locazione), possono essere oggetto di contratti costitutivi di diritti reali di garanzia o di servitù̀, possono essere trasferiti mediante procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. Non possono invece essere oggetto dei contratti di compravendita, donazione o divisione, in quanto per questi atti non sarebbe possibile rispettare il requisito formale prescritto dalle norme di cui trattasi a pena di nullità.


Immobili a commerciabilità “piena”:

i fabbricati costruiti o ristrutturati in forza di un titolo abilitativo realmente rilasciato e riferibile all’immobile negoziato e sui quali sono stati eseguiti interventi edilizi (sia in sede di costruzione che di ristrutturazione) in difformità dal titolo edilizio suddetto. Per questi immobili potranno essere stipulati tutti gli atti traslativi e divisionali ex art. 46 D.P.R. 380/2001 e art. 40 L.n. 47/1985. Ciò in quanto risulta possibile rendere in atto la dichiarazione del titolo edilizio abilitativo e le irregolarità commesse, per quanto gravi (e non totali) non fanno venire meno la “riferibilità” del permesso rilasciato all’immobile.

Ma si può vendere l’immobile abusivo solo in parte?

L’immobile commerciabile pienamente, tuttavia resta abusivo, il che lascia esposto il nuovo proprietario a sanzioni, costi per l’eventuale sanatoria, o eventuali ordini di demolizione.

Ferma restando la validità del contratto di compravendita, resta impregiudicata la facoltà del compratore dell’immobile abusivo di domandare
la richiesta di risoluzione dello contratto o la richiesta di riduzione del prezzo o ancora la richiesta del risarcimento dei danni subiti.

Se invece cerchi un avvocato per un altro problema con un immobile e hai necessità di una consulenza a Roma per un problema di diritto immobiliare, come ad esempio per un problema di mancanza di certificato di abitabilità leggi qui.

Se sei proprietario di un immobile abusivo o sei parte di una controversia relativa un immobile abusivo allora puoi contattare il nostro Studio per una prima consulenza senza impegno.

 

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