La vendita o il trasferimento degli immobili abusivi

Edilizia Convenzionata a Roma

Hai comprato o ereditato un immobile abusivo, ovvero irregolare dal punto di vista urbanistico o edilizio?

La recente sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 8230/2019 ha cercato di risolvere i molti dubbi che sono emersi in questi anni sulla commerciabilità dell’immobile.

L’atto di compravendita dell’immobile è nullo (ex art. 46 D.P.R. 380/2001 e art. 40 L.n. 47/1985), solo se manca in atto la dichiarazione del titolo edilizio con il quale sia stata approvata la costruzione o la ristrutturazione cd. “pesante”.


La sentenza giunge alle seguenti conclusioni in tema di commerciabilità dei fabbricati:
Immobili a commerciabilità “limitata”: i fabbricati totalmente abusivi, realizzati in assenza di un titolo abilitativo ovvero in totale difformità dal titolo rilasciato. Tali edifici possono essere oggetto di trasferimento per successione mortis causa, possono essere oggetto di contratti ad effetti obbligatori (contratto preliminare o contratto di locazione), possono essere oggetto di contratti costitutivi di diritti reali di garanzia o di servitù̀, possono essere trasferiti mediante procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. Non possono invece essere oggetto dei contratti di compravendita, donazione o divisione, in quanto per questi atti non sarebbe possibile rispettare il requisito formale prescritto dalle norme di cui trattasi a pena di nullità.
Immobili a commerciabilità “piena”: i fabbricati costruiti o ristrutturati in forza di un titolo abilitativo realmente rilasciato e riferibile all’immobile negoziato e sui quali sono stati eseguiti interventi edilizi (sia in sede di costruzione che di ristrutturazione) in difformità dal titolo edilizio suddetto. Per questi immobili potranno essere stipulati tutti gli atti traslativi e divisionali ex art. 46 D.P.R. 380/2001 e art. 40 L.n. 47/1985. Ciò in quanto risulta possibile rendere in atto la dichiarazione del titolo edilizio abilitativo e le irregolarità commesse, per quanto gravi (e non totali) non fanno venire meno la “riferibilità” del permesso rilasciato all’immobile.

L’immobile commerciabile pienamente, tuttavia resta abusivo, il che lascia esposto il nuovo proprietario a sanzioni, costi per l’eventuale sanatoria, o eventuali ordini di demolizione.

Ferma restando la validità del contratto di compravendita, resta impregiudicata la facoltà del compratore dell’immobile abusivo di domandare
la richiesta di risoluzione dello contratto o la richiesta di riduzione del prezzo o ancora la richiesta del risarcimento dei danni subiti.

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