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La responsabilità dei Notai per il caos Edilizia Convenzionata a Roma

Sei un venditore, un compratore o l’inquilino di un immobile di edilizia convenzionata ex l. 167/1962 a Roma e cerchi un avvocato? Il nostro Studio si occupa del tema dal 2016 e ha seguito oltre 100 clienti su questa questione.

Abbiamo già visto che il vincolo di prezzo massimo di cessione e locazione segue l’immobile fino al pagamento dell’affrancazione in favore di Roma Capitale, e pertanto le compravendite effettuate senza il previo pagamento dell’affrancazione sono nulle per la parte che eccede il prezzo massimo.

Abbiamo anche pubblicato numerose Convenzioni, ovvero gli atti stipulati tra il Comune di Roma ed i Costruttori dei vari piani di zona, recanti al loro interno informazioni necessarie alla determinazione del prezzo massimo di cessione ed al calcolo dell’affrancazione.

Oggi affrontiamo il tema della responsabilità assunta dai Notai, i quali hanno stipulato degli atti parzialmente nulli.

Il Notaio ha il divieto di ricevere o redigere atti nulli o contrari alla legge: dalla violazione di questo dovere, proprio dei pubblici ufficiali, discende che i Notai hanno assunto una responsabilità disciplinare e civile.

La responsabilità civile del Notaio discende, in particolare da:

  1. aver rogitato un atto nullo per violazione della l. 167/1962;
  2. aver omesso di consigliare le parti in merito ai pericoli della compravendita ed in merito all’andamento ondivago della giurisprudenza, risolto nel 2015 dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

In conseguenza di quanto detto, si ritiene che i Notai debbano risarcire il danno che hanno provocato alle parti del contratto di compravendita.

Il danno provocato dai Notai in cosa consiste?

Per il venditore: il danno è rappresentato dalla richiesta di risarcimento danni proveniente dal compratore, e pari alla differenza tra prezzo di mercato e prezzo massimo di cessione.

Per il compratore: il danno consiste nella necessità di corrispondere in favore di Roma Capitale gli oneri di affrancazione, spesa del tutto non preventivata e anticipata dal Notaio al momento della compravendita.

Sempre per il compratore: il danno consiste nell’impossibilità di concedere il locazione il proprio immobile a prezzo di mercato, dovendo fare riferimento per la determinazione del canone di locazione all’importo previsto nella Convenzione o dalla legge sull’equo canone.

Ancora per il compratore: il danno spesso si è concretizzato nell’impossibilità di procedere alla surroga del proprio mutuo, stipulato per l’acquisto di quell’immobile, dal momento che le banche oggi spesso rifiutano di iscrivere ipoteca sugli immobili in difetto di pagamento dell’affrancazione.

Se sei proprietario o ex proprietario di un immobile di edilizia convenzionata a Roma contattaci per una consulenza.

7 commenti su “La responsabilità dei Notai per il caos Edilizia Convenzionata a Roma”

  1. Serenella Farinella

    Un notaio di nostra fiducia, tramite mail, dichiara che il terreno su cui poggia l’appartamento da noi ereditato (acquistato tramite cooperativa da mia sorella nel 1990) e da vendere non è sottoposto a nessun vincolo di superficie. Lo deduce dal rogito di acquisto e dalla convenzione delle società costruttrici con il Comune.
    La nostra perplessità è dovuta al fatto che l’appartamento confinante con il nostro è invece sottoposto a vincoli che richiedono l’affrancazione, e così pure l’appartamento sottostante, che infatti non viene venduto in attesa delle pratiche – lunghissime – di affrancazione.
    Perché proprio il nostro è escluso da vincoli? Certamente mia sorella non ha fatto nessuna affrancazione……
    La mail del notaio ha carattere probatorio? Ci mette al riparo da eventuali azioni risarcitorie? E’ già valido come consulenza professionale tramite mail o richiede una forma particolare?

    1. Gentile signora,
      la risposta alla sua domanda richiede l’esame della documentazione. E’ possibile che sua sorella abbia trasformato il diritto di superficie in diritto di proprietà prima del 2015? In quel caso l’affrancazione non sarebbe più dovuta. In mancanza o cade nell’errore il suo Notaio o i suoi vicini.
      A disposizione per ogni chiarimento

  2. Dovrei vendere un appartamento in 167. Ho trovato un acquirente che non vuole attendere i tempi di affrancazione. Sarebbe disposto a rogitare. Sarebbe possibile farlo se in qualche modo nell’atto si chiarisse che lui si farebbe carico dell’affrancazione o che in qualche modo acquista con la consapevolezza che non è stata fatta affrancazione. ?
    Grazie

    1. Egregio signore,
      quanto da lei richiesto non ci risulta possibile, ma non possiamo escludere che lei possa trovare un Notaio disposto a rogitare l’atto secondo la sua richiesta.
      A disposizione per ogni chiarimento

      1. Salve, in merito alla richiesta di Alessio del 22.01.2019, alla quale Voi avete dato una sintetica ma esauriente risposta, volevo approfondire un concetto non solo di fattibilità sul quale vi siete espressi ma soprattutto di rischio.

        Anche io mi trovo esattamente nella posizione di Alessio con in più che il mio acquirente dovrà recuperare una somma importante, ora trattenuta dal notaio e proveniente dalla vendita della sua “prima casa” avvenuta circa un anno fa. Nel mio caso la parte acquirente ha la necessità di rogitare entro fine marzo per il recupero dell’importo bloccato, la mia prima richiesta di Trasformazione e di Affrancazione poi, giacciono ancora in Comune senza esito.

        La parte acquirente è perfettamente consapevole della situazione attuale riguardo la legge 167, soprattutto riguardo i limiti del P.M.C. per il trasferimento e di tutte le problematiche, nonostante ciò, l’interesse per l’acquisto l’ha portata a formulare una richiesta di accordo per proseguire poi con la compravendita, che appresso vi allego:

        …..La vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo si stabilisce in euro 330.000 (Trecentotrentamila/00), il proprietario si impegna a provvedere all’affrancazione prima del rogito in quanto in attesa di stipula di nuova convenzione di affrancazione.

        Visto però che a Roma, dal momento della richiesta di affrancazione al Comune possono passare anche due anni per ottenere la risposta e liberare l’immobile, La parte acquirente, che ha la necessità di effettuare l’acquisto prima del maggio 2019, richiede di provvedere essa stessa all’affrancazione, a proprie spese con tranquillità dopo il perfezionamento del rogito. Il costo di affrancazione viene stimato concordemente dalle parti pari ad euro 30.000,00 (Trentamila/00, 27.000,00 affrancazione e 3.000,00 notaio), qualora il costo effettivo di affrancazione dovesse successivamente discostarsi dal valore stimato, l’eventuale differenza in aumento rimarrebbe a totale carico della parte acquirente.

        La presente compravendita dell’immobile, dunque, viene concordata e regolata “per patto espresso” ad euro 300.000 (Trecentomila/00).

        La parte promissaria acquirente contestualmente al presente atto dichiara di non voler avvalersi della ripetizione dell’indebito e di provvedere lei stessa ad affrancare a suo personale e totale costo. Dichiara di liberare il venditore da ogni ed eventuali oneri dovesse sopportare e libera il venditore da ogni e qualsiasi richiesta di rivalsa, avendo percepito anticipatamente il costo complessivo dell’affrancazione.

        Dichiara altresì di essere edotta e ben conoscere il prezzo di massima cessione attuale (127.000 euro) al quale questa tipologia di immobile dovrebbe sottostare essendo un acquisto in convenzione di superficie 99 + 99 anni, legge 167/1962

        4 La parte promissaria acquirente si impegna a pagare alla parte promittente venditrice nei modi e nei termini seguenti:

        – quanto a € 5.000.00 (Cinquemila) vengono corrisposte dalla parte promissaria acquirente a mezzo assegno ……………………………………………………….., contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e che la parte promittente venditrice ritira a titolo di caparra penitenziale rilasciandone ricevuta;
        – quanto a € 295.000.00 (Duecentonovantacinquemila/00) in 2 assegni circolari a titolo di saldo contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento del bene immobile e dei beni mobili e che la parte promittente venditrice ritirerà a titolo di saldo prezzo, entro la data del 31.03.2019; dei suddetti due assegni circolari, uno sarà riveniente dalla vendita della precedente prima casa del Signor ……………….. e attualmente bloccato presso lo studio del notaio …………………………………..……e l’altro a saldo.

        Ora, la norma sull’affrancazione è imperativa, non è possibile vendere senza affrancare, ma se per motivi tempistici, fra le parti viene convenuto per “patto espresso” di proseguire in questo modo, quali risultanze potrebbe far emergere?

        Siamo anche a conoscenza dell’illecito amministrativo da parte del notaio rogante, l’atto parzialmente nullo sulla differenza di prezzo che però si andrebbe a sistemare con l’affrancazione da parte del nuovo acquirente …. se stesse ai patti. Altrimenti ricadrebbe di nuovo sul venditore?

        Ha valenza questa scrittura che potremmo riportare anche nel rogito?

        E’ meglio che io trattenga il costo dell’affrancazione e poi a richiesta provveda ad affrancare?

        Come potrei portare avanti la compravendita senza rischi per nessuno?

        Grazie per l’eventuale risposta.

        Corrado S.

        1. Salve,
          dovrà trovare con un Notaio di fiducia, per lei e per l’acquirente, la soluzione più corretta.
          Ai sensi della legge 136/2018 tuttavia se lei viola il prezzo massimo di cessione, in ogni caso risponde solo per l’affrancazione nei confronti del venditore.
          Al fine di urgentare le pratiche di affrancazione può rivolgersi al TAR per la nomina di un commissario ad acta.
          A disposizione per ogni chiarimento

  3. salve io ho in mio possesso un nulla osta a vedere febbraio 2015 da parte di Roma Capitale ..possibile che è ritenuto non valido ? non capisco come un documento ufficiale con queste testuali parole “vendita a chiunque a libero prezzo di mercato ” ..possa ancora costringermi ad assumermi l’onore dell’affrancazione..grazie
    saluti
    Evelin

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