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La responsabilità dei Notai per il caos Edilizia Convenzionata a Roma

Sei un venditore, un compratore o l’inquilino di un immobile di edilizia convenzionata ex l. 167/1962 a Roma e cerchi un avvocato? Il nostro Studio si occupa del tema dal 2016 e ha seguito oltre 100 clienti su questa questione.

Abbiamo già visto che il vincolo di prezzo massimo di cessione e locazione segue l’immobile fino al pagamento dell’affrancazione in favore di Roma Capitale, e pertanto le compravendite effettuate senza il previo pagamento dell’affrancazione sono nulle per la parte che eccede il prezzo massimo.

Abbiamo anche pubblicato numerose Convenzioni, ovvero gli atti stipulati tra il Comune di Roma ed i Costruttori dei vari piani di zona, recanti al loro interno informazioni necessarie alla determinazione del prezzo massimo di cessione ed al calcolo dell’affrancazione.

Oggi affrontiamo il tema della responsabilità assunta dai Notai, i quali hanno stipulato degli atti parzialmente nulli.

Il Notaio ha il divieto di ricevere o redigere atti nulli o contrari alla legge: dalla violazione di questo dovere, proprio dei pubblici ufficiali, discende che i Notai hanno assunto una responsabilità disciplinare e civile.

La responsabilità civile del Notaio discende, in particolare da:

  1. aver rogitato un atto nullo per violazione della l. 167/1962;
  2. aver omesso di consigliare le parti in merito ai pericoli della compravendita ed in merito all’andamento ondivago della giurisprudenza, risolto nel 2015 dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

In conseguenza di quanto detto, si ritiene che i Notai debbano risarcire il danno che hanno provocato alle parti del contratto di compravendita.

Il danno provocato dai Notai in cosa consiste?

Per il venditore: il danno è rappresentato dalla richiesta di risarcimento danni proveniente dal compratore, e pari alla differenza tra prezzo di mercato e prezzo massimo di cessione.

Per il compratore: il danno consiste nella necessità di corrispondere in favore di Roma Capitale gli oneri di affrancazione, spesa del tutto non preventivata e anticipata dal Notaio al momento della compravendita.

Sempre per il compratore: il danno consiste nell’impossibilità di concedere il locazione il proprio immobile a prezzo di mercato, dovendo fare riferimento per la determinazione del canone di locazione all’importo previsto nella Convenzione o dalla legge sull’equo canone.

Ancora per il compratore: il danno spesso si è concretizzato nell’impossibilità di procedere alla surroga del proprio mutuo, stipulato per l’acquisto di quell’immobile, dal momento che le banche oggi spesso rifiutano di iscrivere ipoteca sugli immobili in difetto di pagamento dell’affrancazione.

Se sei proprietario o ex proprietario di un immobile di edilizia convenzionata a Roma contattaci per una consulenza.

14 commenti su “La responsabilità dei Notai per il caos Edilizia Convenzionata a Roma”

  1. Serenella Farinella

    Un notaio di nostra fiducia, tramite mail, dichiara che il terreno su cui poggia l’appartamento da noi ereditato (acquistato tramite cooperativa da mia sorella nel 1990) e da vendere non è sottoposto a nessun vincolo di superficie. Lo deduce dal rogito di acquisto e dalla convenzione delle società costruttrici con il Comune.
    La nostra perplessità è dovuta al fatto che l’appartamento confinante con il nostro è invece sottoposto a vincoli che richiedono l’affrancazione, e così pure l’appartamento sottostante, che infatti non viene venduto in attesa delle pratiche – lunghissime – di affrancazione.
    Perché proprio il nostro è escluso da vincoli? Certamente mia sorella non ha fatto nessuna affrancazione……
    La mail del notaio ha carattere probatorio? Ci mette al riparo da eventuali azioni risarcitorie? E’ già valido come consulenza professionale tramite mail o richiede una forma particolare?

    1. Gentile signora,
      la risposta alla sua domanda richiede l’esame della documentazione. E’ possibile che sua sorella abbia trasformato il diritto di superficie in diritto di proprietà prima del 2015? In quel caso l’affrancazione non sarebbe più dovuta. In mancanza o cade nell’errore il suo Notaio o i suoi vicini.
      A disposizione per ogni chiarimento

  2. Dovrei vendere un appartamento in 167. Ho trovato un acquirente che non vuole attendere i tempi di affrancazione. Sarebbe disposto a rogitare. Sarebbe possibile farlo se in qualche modo nell’atto si chiarisse che lui si farebbe carico dell’affrancazione o che in qualche modo acquista con la consapevolezza che non è stata fatta affrancazione. ?
    Grazie

    1. Egregio signore,
      quanto da lei richiesto non ci risulta possibile, ma non possiamo escludere che lei possa trovare un Notaio disposto a rogitare l’atto secondo la sua richiesta.
      A disposizione per ogni chiarimento

      1. Salve, in merito alla richiesta di Alessio del 22.01.2019, alla quale Voi avete dato una sintetica ma esauriente risposta, volevo approfondire un concetto non solo di fattibilità sul quale vi siete espressi ma soprattutto di rischio.

        Anche io mi trovo esattamente nella posizione di Alessio con in più che il mio acquirente dovrà recuperare una somma importante, ora trattenuta dal notaio e proveniente dalla vendita della sua “prima casa” avvenuta circa un anno fa. Nel mio caso la parte acquirente ha la necessità di rogitare entro fine marzo per il recupero dell’importo bloccato, la mia prima richiesta di Trasformazione e di Affrancazione poi, giacciono ancora in Comune senza esito.

        La parte acquirente è perfettamente consapevole della situazione attuale riguardo la legge 167, soprattutto riguardo i limiti del P.M.C. per il trasferimento e di tutte le problematiche, nonostante ciò, l’interesse per l’acquisto l’ha portata a formulare una richiesta di accordo per proseguire poi con la compravendita, che appresso vi allego:

        …..La vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo si stabilisce in euro 330.000 (Trecentotrentamila/00), il proprietario si impegna a provvedere all’affrancazione prima del rogito in quanto in attesa di stipula di nuova convenzione di affrancazione.

        Visto però che a Roma, dal momento della richiesta di affrancazione al Comune possono passare anche due anni per ottenere la risposta e liberare l’immobile, La parte acquirente, che ha la necessità di effettuare l’acquisto prima del maggio 2019, richiede di provvedere essa stessa all’affrancazione, a proprie spese con tranquillità dopo il perfezionamento del rogito. Il costo di affrancazione viene stimato concordemente dalle parti pari ad euro 30.000,00 (Trentamila/00, 27.000,00 affrancazione e 3.000,00 notaio), qualora il costo effettivo di affrancazione dovesse successivamente discostarsi dal valore stimato, l’eventuale differenza in aumento rimarrebbe a totale carico della parte acquirente.

        La presente compravendita dell’immobile, dunque, viene concordata e regolata “per patto espresso” ad euro 300.000 (Trecentomila/00).

        La parte promissaria acquirente contestualmente al presente atto dichiara di non voler avvalersi della ripetizione dell’indebito e di provvedere lei stessa ad affrancare a suo personale e totale costo. Dichiara di liberare il venditore da ogni ed eventuali oneri dovesse sopportare e libera il venditore da ogni e qualsiasi richiesta di rivalsa, avendo percepito anticipatamente il costo complessivo dell’affrancazione.

        Dichiara altresì di essere edotta e ben conoscere il prezzo di massima cessione attuale (127.000 euro) al quale questa tipologia di immobile dovrebbe sottostare essendo un acquisto in convenzione di superficie 99 + 99 anni, legge 167/1962

        4 La parte promissaria acquirente si impegna a pagare alla parte promittente venditrice nei modi e nei termini seguenti:

        – quanto a € 5.000.00 (Cinquemila) vengono corrisposte dalla parte promissaria acquirente a mezzo assegno ……………………………………………………….., contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e che la parte promittente venditrice ritira a titolo di caparra penitenziale rilasciandone ricevuta;
        – quanto a € 295.000.00 (Duecentonovantacinquemila/00) in 2 assegni circolari a titolo di saldo contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento del bene immobile e dei beni mobili e che la parte promittente venditrice ritirerà a titolo di saldo prezzo, entro la data del 31.03.2019; dei suddetti due assegni circolari, uno sarà riveniente dalla vendita della precedente prima casa del Signor ……………….. e attualmente bloccato presso lo studio del notaio …………………………………..……e l’altro a saldo.

        Ora, la norma sull’affrancazione è imperativa, non è possibile vendere senza affrancare, ma se per motivi tempistici, fra le parti viene convenuto per “patto espresso” di proseguire in questo modo, quali risultanze potrebbe far emergere?

        Siamo anche a conoscenza dell’illecito amministrativo da parte del notaio rogante, l’atto parzialmente nullo sulla differenza di prezzo che però si andrebbe a sistemare con l’affrancazione da parte del nuovo acquirente …. se stesse ai patti. Altrimenti ricadrebbe di nuovo sul venditore?

        Ha valenza questa scrittura che potremmo riportare anche nel rogito?

        E’ meglio che io trattenga il costo dell’affrancazione e poi a richiesta provveda ad affrancare?

        Come potrei portare avanti la compravendita senza rischi per nessuno?

        Grazie per l’eventuale risposta.

        Corrado S.

        1. Salve,
          dovrà trovare con un Notaio di fiducia, per lei e per l’acquirente, la soluzione più corretta.
          Ai sensi della legge 136/2018 tuttavia se lei viola il prezzo massimo di cessione, in ogni caso risponde solo per l’affrancazione nei confronti del venditore.
          Al fine di urgentare le pratiche di affrancazione può rivolgersi al TAR per la nomina di un commissario ad acta.
          A disposizione per ogni chiarimento

  3. salve io ho in mio possesso un nulla osta a vedere febbraio 2015 da parte di Roma Capitale ..possibile che è ritenuto non valido ? non capisco come un documento ufficiale con queste testuali parole “vendita a chiunque a libero prezzo di mercato ” ..possa ancora costringermi ad assumermi l’onore dell’affrancazione..grazie
    saluti
    Evelin

  4. Buonasera,
    Nell’aprile del 2015, Ho acquistato a Roma a libero prezzo di mercato un immobile dal primo acquirente che aveva acquistato direttamente dal costruttore. Ho già inviato la diffida al venditore per provvedere all’affrancazione. Tuttavia, Sul sito del comune di Roma si legge che l’istanza va presentata dall’attuale proprietario. Quindi desumo che il vecchio proprietario non può presentare l’istanza, corretto? Se dovessi procedere io alla presentazione della istanza, e decidessi o fossi costretto (per evitare il decorso dei termini per il pagamento) a pagare in prima persona l’importo dell’affrancazione una volta ricevuto il provvedimento dal comune, posso rivalermi sul vecchio proprietario o il mio pagamento equivarrebbe ad acquiescenza e rinuncia al mio diritto al risarcimento?
    Grazie per il tempo che vorrete dedicarmi

    1. Avv. Marcello Padovani

      Salve,
      il vecchio proprietario può presentare l’istanza senza problemi, l’abbiamo verificato in decine di occasioni. Se lei preferisce curare la procedura di affrancazione direttamente, ciò nulla toglierebbe in merito al suo diritto al risarcimento del danno.
      Avv. Marcello Padovani

  5. Nel 2002 i miei genitori hanno comprato un appartamento proprietà superficialità ad un prezzo di mercato libero. Né il venditore né il notaio da loro pagato ha spiegato loro nulla. I miei genitori ora sono morti e noi dobbiamo affrontare la pratica di affrancamento con quello che ne deriva; tanto tempo e tanto denaro. E’ vero che non possiamo rifarci né sul notai né sul venditore perché sono scaduti i termini?

  6. Salve
    abbiamo presentato domanda di affrancazione a giugno 2017
    nel 2018 abbiamo presentato l urgentazione
    ci hanno inviato il bollettino a giugno 2020 21 mila euro quando ci era stato detto max 10 mila
    abbiamo pagato nel frattempo mio padre proprietario è decuduto e ci siamo trovati a pagare anche la successione .
    oggi trascorsi anche i 60 giorni dal pagamento non abbiamo ancora lo svincolo.
    siamo andati all ufficio de l comune ed è chiuso ricevono solo per app.to
    posso fare qualcosa?
    grazie
    gianni

  7. salve,

    Ho ereditato un immobile peep ed ero in procinto di venderlo. Ho consultato 4 notai, 2 geometri, 2 avvocati e ognuno ha un parere diverso sulla questione. La maggior parte di loro mi hanno detto che non ho vincoli di prezzo, altri (il mio notaio e un avvocato) che il vincolo c’è.

    L’immobile è stato acquistato da mia madre nel 2002 in piena proprietà (scritto sull’atto di assegnazione) dalla cooperativa che nel 1990 ha stipulato convenzione 865/71 art.35. Ora non si capisce il perché del vincolo visto che mia madre ha acquistato in piena proprietà e non in diritto di superficie. Ho richiesto copia atto convenzione del 90 all’archivio notarile che riceverò a giorni. Ma a questo punto mi viene da pensare anche che la cooperativa abbia potuto affrancare nei 10 anni gli immobili. Altrimenti come potevano vendere in piena proprietà? E come potrei sapere se il mio immobile negli anni è gia stato affrancato?
    Ho un acquirente che vorrebbe comprare l’immobile ma a questo punto sono io che non voglio. Ho ristrutturato l’immobile investendo un bel capitale e sinceramente vendere in queste condizioni non è accettabile. Premetto che noi tutti eravamo all’oscuro di tutto ciò. Lo stesso mia madre (che purtroppo non c’è più e quindi non può illuminarmi sulla possibilità che l’immobile sia già stato affrancato o meno) che comprò l’immobile già a 100.000 euro 20 anni fa (prezzo che per la zona era già a libero mercato).
    Il comune non ne sa nulla e dice di non aver mai fatto operazioni del genere. Sono andato 3 volte all’ufficio tecnico senza successo.

    Il problema è che io devo trasferirmi per lavoro e sono più confuso che mai.

    A chi posso rivolgermi per capire come muovermi?
    Grazie.

    1. Avv. Marcello Padovani

      Salve, la materia sul punto resta incerta. Se Roma Capitale domanda l’affrancazione io suggerisco di pagarla allo scopo di rendere certo l’esito della compravendita e non andare incontro a contenziosi con il compratore. Se Roma Capitale dovesse riscontrare alla sua domanda di affrancazione e dichiarare che vincolo non vi è, allora potrà procedere alla vendita. Se invece le dovessero domandare delle somme che si dovessero accertare come non dovute, potrà chiederne la restituzione. Resto a disposizione per ogni chiarimento

      1. Mi perdoni ma avevo dimenticato di specificare che non si tratta di Roma, ma credo valga lo stesso discorso. Quindi la cosa migliore da fare e formulare richiesta protocollata al comune. In questo caso mi conviene chiedere al comune , nella stessa richiesta, se negli anni l’immobile risulta già affrancato da mia madre o da chi prima di lei (altra cooperativa, non quella della costruzione) . Credo sia l’unico modo di capire se la loro richiesta è legittima o meno. Il prezzo pagato da mia madre all’epoca era un prezzo di mercato. Resta da capire se effettivamente gli immobili erano affrancati o meno. Non credo ci sia altra scelta. Che lei sappia c’è differenza di prezzo tra diritto di superficie e diritto di proprietà nell’affrancamento? Perché il mio notaio mi ha parlato di una cifra esigua ma su internet leggo ben altre cifre.

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