avvocato diritto condominiale roma

L’impugnazione delle delibere dell’assemblea condominiale

L’impugnazione delle delibere dell’assemblea condominiale è un tema che si pone ogni anno  e se cerchi un avvocato cassazionista a Roma che si occupi di diritto condominiale e di controversie tra condomini e condominio, allora leggi questo post.

Ogni anno prima dell’estate sono frequenti le riunioni delle assemblee condominiali spesso sorgono dubbi e contestazioni in merito a quanto da approvarsi ed in merito all’operato degli amministratori condominiali.

La delibera condominiale

La delibera condominiale è l’atto approvato dall’assemblea del condominio, con cui questo esprime la propria volontà.

La delibera dell’assemblea condominiale richiede la previa convocazione dell’assemblea, e l’approvazione con le maggioranze e le presenze previste dalla legge.

La delibera condominiale in ogni caso deve rispettare la legge ed il regolamento di condominio, altrimenti può essere impugnata entro stretti termini in alcuni casi, e senza termini in altri casi.

L’impugnazione della delibera condominiale

L’impugnazione della delibera condominiale è il procedimento con il quale, chi è interessato, fa valere in tribunale l’invalidità del provvedimento assunto dall’assemblea condominiale.

L’impugnazione della delibera condominiale è l’unico modo per privare di effetto il provvvedimento del condominio, e la mancataa impugnazione comporta in molti casi di dover poi restare soggetti al provvedimento illegittimo.

Ci sono alcuni casi un cui i motivi di invalidità della delibera sono talmente gravi da non rendere necessaria l’impugnazione, che potrà essere poi svolta in ogni tempo.

La convocazione dell’assemblea tramite email

La convocazione dell’assemblea condominiale tramite email può creare alcuni problemi.

E difatti la convocazione deve avvenire con strumenti tracciabili, come la PEC o la raccomandata con avviso di ricevimento.

E’ tuttavia prassi di alcuni amministratori inviare le convocazioni a mezzo email, esponendo tuttavia i condomini al rischio di impugnazione dei verbali da parte dei condomini che (talvolta in malafede) possono essere assenti in assemblea e poi impugnare dichiarando di non aver mai ricevuto l’email di convocazione.

Ove i condomini e gli amministratori vogliano utilizzare l’email semplice è opportuno che i condomini interessati firmino una dichiarazione in cui chiedono l’utilizzo di tale modalità di comunicazione. Se l’amministratore aderisce alla richiesta dei condomini, allora il verbale sarà con ogni probabilità valido.

L’obbligo di convocazione dell’assemblea condominiale

Innanzi tutto è necessario che l’assemblea sia preceduta dall’avviso di convocazione, che deve essere comunicato con almeno 5 giorni d’anticipo.

Questo deve contenere oltre le date previste per le assemblee, anche il preciso ordine del giorno di cui si andrà a discutere.

In assemblea l’amministratore dovrà verificare tanto la presenza del numero legale, quanto il raggiungimento del quorum per le singole votazioni: la percentuale di voti favorevoli è prevista dalla legge con riferimento alle diverse questioni oggetto di voto.

Ai sensi dell’art. 1137 co. 1 c.c.

le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini”. Ciò significa che tutti condomini, compresi assenti e dissenzienti, sono obbligati al rispetto di quanto deciso dalla maggioranza.

Ma cosa succede se la deliberazione condominiale si pone in contrasto con la legge o con il regolamento condominiale ?

I Condomini assenti, dissenzienti o astenuti in assemblea possono impugnare la delibera ai sensi dell’art. 1137 co. 2-3 c.c. secondo cui:

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

Il procedimento di impugnazione della delibera condominiale?

Sarà necessario presentare domanda di mediazione obbligatoria e poi introdurre una causa civile di diritto condominiale dinnanzi il Giudice di Pace o il Tribunale competente per territorio nel luogo dove si trova l’immobile

Si ricorda che l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, ma tale sospensione può essere ordinata dall’autorità giudiziaria in corso di causa.

Attenzione quindi a controllare l’operato degli amministratori ed in particolare a verificare la correttezza di quanto riportato nei rendiconti di gestione, ricordando in termine di 30 giorni per l’impugnazione.

L’indennità per i ponteggi montati dal condominio davanti il negozio

Capita chi in un condominio con l’esecuzione dei lavori su una facciata si debbano montare dei punteggi davanti agli esercizi commerciali del piano terra. 

In tal caso il condomino titolare dell’esercizio commerciale ha diritto ad ottenere dal condominio un indennizzo. 

Ciò in quanto l’installazione dei punteggi con ogni probabilità ha oscurato l’insegna e l’ingresso comportando certamente ricadute negative per la perdita della visibilità e quindi della clientela. 

L’azione di risarcimento compete al condomino e quindi se il negozio è concesso in locazione ad altri servirà apposito accordo sulle modalità con cui agire.

Come si nomina l’amministratore di Condominio?

L’amministratore di condominio si nomina in assemblea con le maggioranze previste dalla legge.

L’amministratore deve accettare la sua nomina, preferibilmente dopo che l’assemblea ne abbia approvato anche il preventivo per i compensi.

L’amministratore condominiale ha la rappresentanza del condominio nei rapporti con i terzi.

I principali obblighi dell’amministratore sono quelli di:

  1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
  2. curare l’osservanza del regolamento condominiale;
  3. disciplinare l’uso delle cose comuni;
  4. compiere gli atti conservativi dei diritti del condominio;
  5. alla fine di ogni anno presentare il conto della sua gestione con la predisposizione di un bilancio da approvarsi in assemblea;
  6. riscuotere gli oneri condominiali;
  7. pagare i creditori del condominio;
  8. fornire ai condomini la documentazione relativa la gestione.

L’amministratore può essere revocato in ogni tempo per eventuali gravi mancanze, come per ammanchi di bilancio, per conflitti d’interesse o per aver provocato danni che denotano una mancanza di diligenza, correttezza e buona fede nell’esecuzione dell’incarico.


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