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Il prezzo calmierato degli immobili di edilizia agevolata vale anche per le vendite successive alla prima

Le  Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18135/2015 hanno finalmente affermato in modo chiaro ed ineludibile che il vincolo del “prezzo massimo di cessione“ degli immobili costruiti in regime di edilizia agevolata vale non solo per il primo trasferimento (dal costruttore al proprietario) ma anche per tutti i trasferimenti successivi.

Unico modo per evitare l’applicazione del prezzo massimo di cessione è rappresentato dalla possibilità di rimuoverlo, con il procedimento amministrativo previsto dall’art. 31 della L. 448/98, al comma 49 bis, mediante il pagamento di un “indennizzo” al concedente. Ciò in ogni caso trascorsi 5 anni dal primo acquisto.

La questione era stata oggetto di ampio dibattito giurisprudenziale:

a) secondo una tesi andava “valorizzato soprattutto l’autonomia negoziale delle parti, quale principio informatore generale in materia; pervenendo alla conclusione che sia i divieti di alienazione, che i criteri normativi di determinazione del prezzo (o del canone di locazione) fossero applicabili, soggettivamente, solo al primo avente causa”, e quindi non alle vendite successive alla prima (Cass. n. 13006/2000, n.7630/2011).

b) secondo altra tesi, accolta dalle SS.UU., “la disciplina vincolistica promana direttamente da norme imperative, anche se per il medio di convenzioni tra Comune e Concessionario (a contenuto, peraltro, predeterminato dalla legge ed inderogabile)“.

Per le SS.UU ne deve conseguire la nullità parziale delle convenzioni stipulate tra l’ente concedente ed il concessionario (ex art. 1418 c.c.) alle quali sarebbe stato inserito automaticamente il vincolo del corrispettivo imposto dalla legge (ex 1339 e 1419, co. 2 c.c.), e ciò in quanto considerando l’art. 31, co. 49 bis, della l.n. 448/98, vi è la possibilità di rimuovere i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione: una tale norma non avrebbe senso se non fosse riferita anche ai trasferimenti successivi al primo.

Attenzione:  “il vincolo alla determinazione del prezzo – che – discende, in ogni caso, dalla legge” riguarda solo le convenzioni disciplinate dalla L. 865/1971, e non quelle di cui alla legge c.d. “Buccalossi” (artt. 7-8 della legge n. 10 /1977) per le quali solo il titolare della concessione è obbligato a rispettare il prezzo indicato nella convenzione.

Come si rimuovono i vincoli “relativi al prezzo massimo di cessione (nonché del canone massimo di locazione) contenuti in una convenzione P.E.E.P. ?

Sono necessari tre presupposti:

1) che siano decorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento;

2) vi sia la richiesta del singolo proprietario;

3) la determinazione della percentuale del corrispettivo sia calcolata in base a parametri legali da parte del Comune”.

Dunque  “il vincolo … non è soppresso automaticamente a seguito del venir meno del divieto di alienare ma, in assenza di convenzione ad hoc, segue il bene nei successivi passaggi, a titolo di onere reale con naturale efficacia indefinita“, e ciò si giustifica in quanto il vincolo nasceva per garantire il diritto alla casa, “facilitando l’acquisizione di alloggi a prezzi contenuti (grazie al concorso del contenuto pubblico) ai ceti meno abbienti e non certo quella di consentire successive operazioni speculative di rivendita a prezzo di mercato”.

Quali sono gli effetti della sentenza sul mercato immobiliare ?

Per le compravendite future:  Tutti i professionisti del settore, dai Notai, agli Agenti Immobiliari fino agli odierni proprietario dovranno essere consapevoli della questione per il futuro, al fine di evitare di trovarsi nella spiacevole situazione che ha dato luogo alla sentenza di cui discutiamo (Sentenza 18135 2015).

Gli acquirenti degli immobili potranno domandare la restituzione delle somme indebitamente pagate ai venditori in occasione dell’acquisto, e quindi un importo pari alla differenza tra il prezzo pagato e quello calmierato.

I venditori degli immobili potranno difendersi domandando la chiamata in causa dei Notai che hanno rogitato l’atto di compravendita, attesa la necessità che il Notaio, dominus dell’operazione contrattuale, li mettesse al corrente dei rischi che correvano con la vendita a quel determinato prezzo. Si intravede dunque all’orizzonte un nuovo filone giurisprudenziale sulla responsabilità professionale notarile.

1 commento su “Il prezzo calmierato degli immobili di edilizia agevolata vale anche per le vendite successive alla prima”

  1. Buongiorno,
    se il prezzo di vendita calmierato segue anche le vendite successive come dice la Legge, immagino ne consegua che anche l’acquisto del diritto di superficie da parte del proprietari non liberi dal vincolo del prezzo calmierato nè dai requisiti soggettivi dei futuri acquirenti (acquisto 1 casa, reddito massimo, residenza nel Comune dell’immobile ecc).
    Volendo vendere il mio appartamento in edilizia convenzionata gravato da diritto di superficie e ceduto al 1 proprietario 35 anni fa (1986) sulla base di convenzione, vi chiedo : posso considerare decaduto il vincolo del prezzo calmierato visto che le convenzioni-tipo dovrebbero contenere il riferimento al disposto degli artt. 17 e 18 del TU 380/2001 dell’Edilizia che fissa a 30 anni il limite temporale massimo di validità della convenzione stessa? Nella mia convenzione si cita solo il vincolo dei 99 anni del diritto di superficie, ma non il limite di validità di 20-30 della convenzione e quindi mi chiedo se posso vendere a libero mercato, senza acquistare il diritto di superficie, supponendo che in tal caso il TU 380/2001 imponga un vincolo sovraordinato alla stessa convenzione.
    Quando ho acquistato il mio appartamento dal vecchio proprietario nel 2006, l’ho acquistato in diritto di superficie avendo io allora i requisiti soggettivi richiesti, ma in comproprietà con mia sorella al 50% , già proprietaria di un appartamento al piano inferiore dello stesso stabile da lei acquistato con le agevolazioni avendone i requisiti e quindi ormai priva del diritto di acquisto di seconda casa in edilizia convenzionata. Era sufficiente che uno solo dei proprietari (la sottoscritta) avesse i requisiti di legge o in tal caso l’atto di vendita deve considerarsi nullo essendone mia sorella ormai priva? Io vorrei rivendere a lei ora il mio 50 % di proprietà e mia sorella mi chiede di acquistare il diritto di superficie ( che non intendo acquistare) per venderle il suo 50% a prezzo di libero mercato. Vi chiedo infine se posso in ultima analisi fare appello alle Delibere Regionali (Puglia) che aggiornano annualmente i prezzi di vendita calmierati dell’edilizia convenzionata per vendere in tempi rapidi senza rimesse economiche da parte mia in caso di sovraprezzo. Spero possiate dare una risposta esauriente ai miei quesiti. a cui neppure il mio Comune che ha stipulato la convenzione ha saputo rispondere. Grazie

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