L'Edilizia Convenzionata a Roma

Come affrontare la tua situazione?

Bisogna distinguere da caso a caso, nonchè guardare al tempo passato dalla compravendita. Di seguito si indica con brevi cenni la migliore strategia che si individua per tutelarsi, con l’avvertenza del fatto che tutte le situazioni sono differenti, per cui ognuna di esse merita l’attenzione del tuo legale di fiducia.

Vuoi rimuovere il vincolo di prezzo massimo di cessione e locazione nel più breve tempo possibile?

A seguito dell’introduzioni dell’atteso decreto ministeriale e della delibera di Roma Capitale del 20/11/2020, il PMC può essere rimosso con dichiarazione asseverata del tecnico di tua fiducia.

Che tu sia attuale proprietario o ex proprietario venditore, potrai incaricare un architetto, geometra o ingegnere di provvedere al conteggio dell’affrancazione.

Sulla base di questo conteggio potrai stipulare la convenzione di affrancazione con Roma Capitale.

Questa strada è la più veloce e sicura per eliminare i rischi del contenzioso in essere o per prevenire liti con inquilini e attuali proprietari, oltre che meno costosa rispetto al ricorso al TAR sul silenzio rigetto..

Hai comprato da un altro proprietario privato negli ultimi 10 anni?

Hai diritto a richiedere la differenza tra il prezzo pagato ed il prezzo massimo di cessione (che raramente supera i 120mila euro). Al seguente link i dettagli. E difatti il vincolo di prezzo massimo di cessione segue l’immobile a titolo di onere reale senza limiti temporali.

Se il precedente proprietario collabora e decide di pagare l’affrancazione ti devi accontentare di questo, se non collabora va incontro ad una severa condanna da parte della Decima Sezione del Tribunale di Roma.

Hai venduto negli ultimi 10 anni ed il tuo compratore ti sta chiedendo delle somme?

Oggi rischi seriamente la soccombenza nel giudizio, la cosa migliore da fare è pagare gli oneri di affrancazione nel contraddittorio con il Notaio che ha rogato la tua compravendita. 

Ottenendo la rinuncia del compratore ad ogni altra pretesa, poi potrai rivalerti sul Notaio per la responsabilità professionale assunta per aver rogitato un atto parzialmente nullo nella clausola che indica il prezzo, il Notaio si offre usualmente di redigere l’atto di affrancazione senza costi per i suoi compensi..

Sei in affitto in un immobile di edilizia convenzionata?

Il canone di locazione non può superare quello stabilito nella Convenzione, o previsto dalla legge sull’Equo Canone (che raramente supera gli € 400 al mese). 

Il canone di locazione non può in ogni caso superare in un anno il 4,5% del presso massimo di cessione, come previsto dalla determina dirigenziale n. 389/2020 del Comune di Roma (es. prezzo massimo di cessione pari ad € 100 mila? il 4,5% è pari ad € 4500 annui, a loro volta corrispondenti ad un canone di locazione massimo pari ad € 375).

Il nostro studio si pregia di aver ottenuto – per quanto ci risulta – la prima pronuncia da parte del Tribunale di Roma ad affermare l’inapplicabilità del prezzo di mercato alla locazione, con ordinanza resa dalla dott.ssa Caretta della sezione Sesta, in data 9/4/19. In questa ordinanza la dott.ssa Caretta ha rigettato l’intimazione di sfratto per morosità notificata dalla controparte e quindi ritenuto di dover decidere nel merito affermando che “è indubbio che trattandosi di contratto di locazione di immobile di edilizia convenzionata il canone di locazione vada rideterminato“.

Ad oggi si contano almeno tre sentenze da parte della Sesta Sezione del Tribunale di Roma che condannano il proprietario a rimborsare al conduttore tutte le somme percepite in eccedenza durante gli anni del rapporto di locazione.

A titolo di esempio: se è stato pattuito un canone di locazione di € 900 al mese, con ogni probabilità è dovuta la minore somma di € 400 al mese. Ci sarà un’eccedenza pagata di € 500 al mese, pari a € 6000 annui, somma che il proprietario dovrà risarcire all’inquilino per l’arretrato, oltre alla modifica per il futuro dell’importo dei canoni.

Hai trasformato la superficie in proprietà?

Oggi, erroneamente, i Notaio e Roma Capitale richiedono il pagamento degli oneri di affrancazione: la richiesta è assurda, in quanto nel tuo atto di trasformazione trovi indicato a chiare lettere che Roma Capitale rinuncia ad ogni pretesa sull’immobile, che è libero da ogni vincolo.

Molti ricorderanno i depliant pubblicitari inviati a suo tempo da Roma Capitale, contenenti il messaggio pubblicitario “Proprietari Forever”.

L’emendamento alla Finanziaria 2018. Cosa comporta?

La riforma del 2018 comporta diverse novità in materia, ma con riferimento a molte di queste occorrerà valutare gli sviluppi e le interpretazioni che ne daranno i giudici. Di seguito un elenco delle novità:

1) l’affrancazione può essere richiesta da chiunque, anche dal precedente proprietario;

2) con il pagamento dell’affrancazione cadono anche i vincoli soggettivi (di reddito e impossidenza) che prima dovevano avere i compratori per ottenere la proprietà degli immobili di edilizia convenzionata;

3) con il pagamento retroattivo dell’affrancazione cade la possibilità per il compratore di chiedere il pagamento della differenza prezzo.

I nostri brevi commenti sulla riforma:

La norma è di dubbia legittimità costituzionale o di legittimità alla luce della giurisprudenza della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo.

Tale normativa difatti appare in contrasto con i principi di uguaglianza e giustizia sostanziale (come già affermato con la Sentenza C.Cost. 12/2018 o sentenza Corte EDU Cicero c. Italia) . Da altro punto di vista la riforma non tiene in alcun conto di altre questioni fondamentali, come la pretesa dei Comuni e di Roma Capitale al “conguaglio” oppure con riferimento ai vincoli che continuano a gravare sugli immobili per quanto riguarda le locazioni.

All’esito dei giudizi in Italia, coloro che ritengono lesi i propri diritti, appaiono avere anche la possibilità di domandare alla Corte EDU il risarcimento del danno ad essi provocato da parte della Repubblica Italiana con una legislazione assolutamente inadeguata ed improvvida in materia.

Tuttavia, la riforma conferma in modo inequivocabile che il precedente proprietario deve pagare al compratore gli oneri di affrancazione, nonchè l’esistenza dei vincoli oggettivi e soggettivi di cui i Notai hanno omesso l’informativa e che riteniamo siano responsabili del danno subito dai cittadini.

La determina dirigenziale 1365/2021 del 31/8/21

Con l’ultima determina dirigenziale n. QI/1365/2021 del 31/8/2021 Roma Capitale è intervenuta nuovamente a disciplinare: affrancazione, trasformazione e rimozione dei vincoli.

Numerose le novità di rilievo, in particolare si prevede che:

1) per gli appartamenti fino a 125 mq il canone di affrancazione non possa essere superiore ad € 5.000,00;

2)viene previsto che il procedimento di affrancazione possa durare al massimo 90 giorni;

3) si approvano i nuovi schemi di convenzione di affrancazione e trasformazione.

Il rimborso dell’affrancazione pagata in eccesso

E’ possibile in determinati casi ottenere il rimborso dell’affrancazione pagata in eccesso rispetto ai nuovi criteri di legge.

In particolare, se hai pagato sulla base della Delibera 116, ma dopo l’entrata in vigore della L. 136/2018, dovresti avere diritto al ricalcolo ed al rimborso dell’importo pagato in eccesso rispetto a quanto prevederebbe il calcolo effettuato sulla base dell’ultima Delibera di Roma Capitale, emanata alla luce del Decreto MEF  151/2020.

In questi casi sarà necessario presentare domanda di rimborso, e dopo 90-240 giorni in caso di mancato pagamento procedere giudizialmente.

Se invece hai necessità di un avvocato civilista o uno studio legale per un problema di diritto civile ed in particolare di diritto immobiliare a Roma, allora contattaci oppure leggi il nostro post sulle controversie in materia di compravendita di immobili o sulle compravendite di immobili abusivi.