L'Edilizia Convenzionata a Roma

Come affrontare la tua situazione?

Bisogna distinguere da caso a caso, nonchè guardare al tempo passato dalla compravendita. Di seguito si indica con brevi cenni la migliore strategia che si individua per tutelarsi, con l’avvertenza del fatto che tutte le situazioni sono differenti, per cui ognuna di esse merita l’attenzione del tuo legale di fiducia.

Hai comprato da un altro proprietario privato negli ultimi 10 anni?

Hai diritto a richiedere la differenza tra il prezzo pagato ed il prezzo massimo di cessione (che raramente supera i 120mila euro).

Al seguente link i dettagli.

Hai venduto negli ultimi 10 anni ed il tuo compratore ti sta chiedendo delle somme?

Oggi rischi seriamente la soccombenza nel giudizio, la cosa migliore da fare è pagare gli oneri di affrancazione nel contraddittorio con il Notaio che ha rogato la tua compravendita. Ottenendo la rinuncia del compratore ad ogni altra pretesa, poi potrai rivalerti sul Notaio per la responsabilità professionale assunta per aver rogitato un atto parzialmente nullo nella clausola che indica il prezzo.

Sei in affitto in un immobile di edilizia convenzionata?

Il canone di locazione non può superare quello stabilito nella Convenzione, o previsto dalla legge sull’Equo Canone (che raramente supera gli € 400 al mese).

Il nostro studio si pregia di aver ottenuto – per quanto ci risulta – la prima pronuncia da parte del Tribunale di Roma ad affermare l’inapplicabilità del prezzo di mercato alla locazione, con ordinanza resa dalla dott.ssa Caretta della sezione Sesta, in data 9/4/19. In questa ordinanza la dott.ssa Caretta ha rigettato l’intimazione di sfratto per morosità notificata dalla controparte e quindi ritenuto di dover decidere nel merito affermando che “è indubbio che trattandosi di contratto di locazione di immobile di edilizia convenzionata il canone di locazione vada rideterminato“.

Ad oggi si contano almeno tre sentenze da parte della Sesta Sezione del Tribunale di Roma che condannano il proprietario a rimborsare al conduttore tutte le somme percepite in eccedenza durante gli anni del rapporto di locazione.

A titolo di esempio: se è stato pattuito un canone di locazione di € 900 al mese, con ogni probabilità è dovuta la minore somma di € 400 al mese. Ci sarà un’eccedenza pagata di € 500 al mese, pari a € 6000 annui, somma che il proprietario dovrà risarcire all’inquilino per l’arretrato, oltre alla modifica per il futuro dell’importo dei canoni.

Hai trasformato la superficie in proprietà?

Oggi, erroneamente, i Notaio e Roma Capitale richiedono il pagamento degli oneri di affrancazione: la richiesta è assurda, in quanto nel tuo atto di trasformazione trovi indicato a chiare lettere che Roma Capitale rinuncia ad ogni pretesa sull’immobile, che è libero da ogni vincolo.

Molti ricorderanno i depliant pubblicitari inviati a suo tempo da Roma Capitale, contenenti il messaggio pubblicitario “Proprietari Forever”.

L’emendamento alla Finanziaria 2018. Cosa comporta?

La riforma del 2018 comporta diverse novità in materia, ma con riferimento a molte di queste occorrerà valutare gli sviluppi e le interpretazioni che ne daranno i giudici. Di seguito un elenco delle novità:

1) l’affrancazione può essere richiesta da chiunque, anche dal precedente proprietario;

2) con il pagamento dell’affrancazione cadono anche i vincoli soggettivi (di reddito e impossidenza) che prima dovevano avere i compratori per ottenere la proprietà degli immobili di edilizia convenzionata;

3) con il pagamento retroattivo dell’affrancazione cade la possibilità per il compratore di chiedere il pagamento della differenza prezzo.

I nostri brevi commenti sulla riforma:

La norma è di dubbia legittimità costituzionale, il che significa che risulta plausibile pensare che la Corte Costituzionale cancelli tale normativa per contrasto con i principi di uguaglianza e giustizia sostanziale (come già affermato con la Sentenza C.Cost. 12/2018) . Da altro punto di vista la riforma non tiene in alcun conto di altre questioni fondamentali, come la pretesa dei Comuni e di Roma Capitale al “conguaglio” oppure con riferimento ai vincoli che continuano a gravare sugli immobili per quanto riguarda le locazioni.

Tuttavia, la riforma conferma in modo inequivocabile che il precedente proprietario deve pagare al compratore gli oneri di affrancazione, nonchè l’esistenza dei vincoli oggettivi e soggettivi di cui i Notai hanno omesso l’informativa.

La guida al cittadino

L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia popolare, frutto dell’accordo tra Comuni e costruttori o cooperative, dove la proprietà superficiaria (o piena) degli immobili appartiene ai privati, ma con vincoli di prezzo massimo di cessione nonchè di locazione.

In molti comuni troviamo questi immobili, ed a Roma in particolare, dove con le costruzioni ai sensi della l. 167/1962 nel corso degli anni si è cercato di tamponare l’emergenza abitativa, tutelando il diritto alla casa.

Oggi l’edilizia convenzionata viene agli onori della cronaca, per via del contenzioso che si sviluppa tra i primi e secondi proprietari privati, nonchè tra conduttori e proprietari degli appartamenti in locazione.

Con questa guida cerchiamo di capire meglio di cosa parliamo.

Affrancazione

La cosiddetta “affrancazione” è la procedura amministrativa con la quale si richiede al Comune di rimuovere il vincolo di prezzo massimo di cessione dell’immobile. L’importo da pagare al Comune spesso ammonta ad alcune decine di migliaia di euro, ed a Roma si spazia tra i 15mila ed i 45mila euro.Questi importi vengono determinati sulla base dei costi sostenuti dai Comuni per l’esproprio dei terreni e per altri costi di costruzione di interi quartieri: questi costi vengono “spalmati” sugli odierni proprietari, a cui viene richiesto un contributo che si determina sulla base di: metri cubi edificati, corrispettivo pagato dal costruttore, numero di millesimi di condominio posseduti, il tutto in base alle Delibere 33 e 40 di Roma Capitale.A Roma, dal momento della richiesta di affrancazione al Comune possono passare anche due anni per ottenere la risposta e liberare l’immobile, ma è prevista la possibilità di urgentare la pratica in caso di necessità di vendere l’immobile o in caso di successioni ereditarie.Attenzione: l’affrancazione rimuove il vincolo di prezzo massimo, ma non comporta alcun cambiamento sul titolo della proprietà (il titolare di diritto di superficie potrà vendere a prezzo di mercato il suo diritto di superficie, e non acquista comunque la proprietà).

Trasformazione

La cosiddetta “trasformazione” è la procedura amministrativa con la quale si è data la possibilità ad alcuni proprietari del solo diritto di superficie, di ottenere la piena proprietà degli immobili. Così facendo i proprietari non dovranno riconsegnare l’immobile a Roma Capitale al 99 esimo anno dalla stipula della Convenzione.A Roma chi ha trasformato sulla base della normativa previgente, e quindi fino al 2015, non deve pagare gli oneri di affrancazione in quanto nell’atto notarile stipulato con Roma Capitale, questa ha rinunciato ad ogni vincolo e pretesa sull’immobile. La prassi per cui, alla data di questa pubblicazione (24/3/2018) i Notai e Roma Capitale chiedono il pagamento degli oneri di affrancazione per gli immobili oggetto di trasformazione è errata e giustifica la contestazione anche in sede giudiziale dell’illegittima pretesa del Comune.

Vincolo di prezzo massimo

Il tanto vituperato vincolo di prezzo massimo è un limite che i Comuni hanno imposto relativamente agli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata. In sostanza con la “Convenzione” stipulata con i costruttori, si è previsto che il prezzo delle case non avrebbe dovuto superare una determinata soglia per metro quadro (a Roma in alcuni casi 280 mila lire, in altri casi 850 mila lire), importi da rivalutare in base all’inflazione ma che comunque limitano il valore degli immobili oggi fino a un massimo di circa 120 mila euro.

E’ un vincolo odiato dagli interessati ma che trova la sua ragione nell’esigenza che quegli immobili, costruiti in parte con soldi pubblici, non potessero diventare a distanza di pochi anni oggetti di speculazione da parte dei primi assegnatari (che in alcuni casi limite che abbiamo osservato sono stati comprati ad € 40 mila e rivenduti a 360 mila).

Spesso la buona fede dei primi proprietari non si discute, in quanto la loro richiesta di rivendere gli immobili ai prezzi di mercato è stata legittimata dalla condotta – oggi rivelatasi platealmente errata – di Roma Capitale e dei Notai, che si trovano a fronteggiare numerosi contenziosi con i propri clienti per via del danno che le loro omissioni di verifica ed errori di interpretazione hanno provocato.

Il prezzo massimo riguarda la vendita ma anche la locazione dell’immobile. Per determinare il prezzo massimo di locazione degli immobili di edilizia convenzionata deve farsi riferimento a quanto previsto nella convenzione o in mancanza, all’equo canone (secondo quanto affermato dalla Corte Costituzionale).

Le zone interessate

I PEEP II PEEP
 Manovra completam. II PEEP
 01 Castel Giubileo B23 Cecchina B58 Cinquina 1 (da stralciare) 
 02 Fidene I C14 Casal Boccone B59 Cinquina 2 
 03 Fidene 2 C22 Casale Nei
 04 Serpentara I
 05 Serpentara II
 06 Val Melaina
 07 Vigne Nuove
 01V Cinquina


Municipio IV

 I PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 10-11 Casal dei Pazzi – Nomentano B41 Settecamini Casal Bianco B70 Casal Monastero 4
 12 Rebibbia C1 Torraccia C34 Casal Monastero 2
 13 Pietralata C26 Via di Tor Cervara
 14 Tiburtino Nord D1 Casal Monastero
 15 Tiburtino Sud
 15bis Tiburtino III
 02V San Basilio
 03V Settecamini
 04V Casale Caletto


Municipio V

 I PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 16 La Rustica A3 Vigne Alessandrine A8 Casilino
 16a La Rustica B34 Casale Rosso B68 Tor Tre Teste
 19 Tor Sapienza B46 Casale Rosso 2
 23 Casilino C24 Via Longoni
 81 Quarticciolo
 6V Villa Certosa


Municipio VI

 PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 20 Ponte di Nona B4 Castelverde B64 Casale Cesaroni
 22 Tor Bella Monaca B5 Rocca Fiorita D9 Borghesiana
 25 Fontana Candida C2 Lunghezza D10 Monte Michelangelo 2
 27 Giardinetti C19 Lunghezzina D11 Grotte Celoni
 28 Torre Maura C21 Lunghezzina 2 D12 Lunghezzina Castelverde
 29 Torre Spaccata Est C25 Borghesiana Pantano
 30 Torre Spaccata Ovest


Municipio VII

 PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 18 Arco di Travertino A4 Tuscolano (non attuato) A11 Via Lucrezia Romana
 31 Osteria del Curato I B37 Anagnina 2
 33 Cecafumo B45 Anagnina 1
 34 Cinecittà D3 Tor Vergata
 35 Quarto Miglio D5 Romanina
 D6 Osteria Del Curato 2
 D8 Tor Vergata 2


Municipio VIII

 PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 39 Grottaperfetta

 
Municipio IX

 PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 37 Ferratella A5 Spinaceto 2 C28 Cecchignola nord
 38 Laurentino B7 Trigoria I-III C29 La Mandriola (da stralciare)
 40 Vigna Murata B54 Trigoria IV – Via Trandafilo C30 Tenuta Vallerano
 46 Spinaceto C5 Cecchignola Sud C31 Villa Balbotti
 47-48 Tor de’ Cenci C6 Tor Pagnotta C32 Fosso di Santa Palomba bis
 12V Acqua Acetosa C8 Casal Brunori
 C20 Casal Fattoria
 D4 Casale del Castellaccio


Municipio X

 PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 53 Palocco B8 Madonnetta A9 Casette Pater 4
 55 Ostia Lido Nord B29 Madonnetta II A10 Dragoncello 2
 79 Acilia Casette Pater B36 Acilia Saline B55 Riserva Verde A (da stralciare)
 82 Casette Pater II B42 Stagni di Ostia B57 Acilia Madonnetta
 10V Acilia B43 Borghetto dei Pescatori B60 Infernetto nord
 11V Dragoncello C10 Malafede B65 Infernetto ovest
  B66 Infernetto est


Municipio XI

 PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 59 Colli Portuensi Sud B38 Muratella B69 Monte Stallonara 2
 60 Colli Portuensi Nord B39 Ponte Galeria
 61 Corviale B40 Piana del Sole
 14V Portuense B50 Monte Stallonara


Municipio XII

 PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 15V La Pisana C23 Pisana Vignaccia 
 B25 Massimina
 B35 Massimina Villa Paradiso


Municipio XIII

 PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 65 Pineto C33 Maglianella
 74 Torrevecchia
 80 Torrevecchia II


Municipio XIV

 PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 67 Acqua Traversa Sud B16 Selva Nera B61 Tragliatella 2
 68-69 Primavalle B32 Torresina B62 Tragliatella 3
 70 Cortina d’Ampezzo B33 Quartaccio 2 B63 Pian Saccoccia 2
 71 Santa Maria della Pietà B44 Torresina 2 B67 Pian Saccoccia sud
 72 Ottavia Nord B47 La Storta Stazione B71 Cerquette
 83 La Lucchina B48 Colle Fiorito
 13V Quartaccio 1 B49 Pian Saccoccia
 B51 Via Ponderano
 B52 Palmarolina (non attuato)


Municipio XV

 PEEP 
 II PEEP 
 Manovra completam. II PEEP
 09 Prima Porta B20 Cesano 
 B24 Cerquetta
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