L'Edilizia Convenzionata a Roma
Come affrontare la tua situazione?
Bisogna distinguere da caso a caso, nonchè guardare al tempo passato dalla compravendita. Di seguito si indica con brevi cenni la migliore strategia che si individua per tutelarsi, con l’avvertenza del fatto che tutte le situazioni sono differenti, per cui ognuna di esse merita l’attenzione del tuo legale di fiducia.
Hai comprato da un altro proprietario privato negli ultimi 10 anni?
Hai diritto a richiedere la differenza tra il prezzo pagato ed il prezzo massimo di cessione (che raramente supera i 120mila euro).
Al seguente link i dettagli.
Hai venduto negli ultimi 10 anni ed il tuo compratore ti sta chiedendo delle somme?
Oggi rischi seriamente la soccombenza nel giudizio, la cosa migliore da fare è pagare gli oneri di affrancazione nel contraddittorio con il Notaio che ha rogato la tua compravendita. Ottenendo la rinuncia del compratore ad ogni altra pretesa, poi potrai rivalerti sul Notaio per la responsabilità professionale assunta per aver rogitato un atto parzialmente nullo nella clausola che indica il prezzo.
Sei in affitto in un immobile di edilizia convenzionata?
Il canone di locazione non può superare quello stabilito nella Convenzione, o previsto dalla legge sull’Equo Canone (che raramente supera gli € 400 al mese).
Hai trasformato la superficie in proprietà?
Oggi, erroneamente, i Notaio e Roma Capitale richiedono il pagamento degli oneri di affrancazione: la richiesta è assurda, in quanto nel tuo atto di trasformazione trovi indicato a chiare lettere che Roma Capitale rinuncia ad ogni pretesa sull’immobile, che è libero da ogni vincolo.
Molti ricorderanno i depliant pubblicitari inviati a suo tempo, contenenti il messaggio pubblicitario “Proprietari Forever”.
La guida al cittadino
L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia popolare, frutto dell’accordo tra Comuni e costruttori o cooperative, dove la proprietà superficiaria (o piena) degli immobili appartiene ai privati, ma con vincoli di prezzo massimo di cessione nonchè di locazione.
In molti comuni troviamo questi immobili, ed a Roma in particolare, dove con le costruzioni ai sensi della l. 167/1962 nel corso degli anni si è cercato di tamponare l’emergenza abitativa, tutelando il diritto alla casa.
Oggi l’edilizia convenzionata viene agli onori della cronaca, per via del contenzioso che si sviluppa tra i primi e secondi proprietari privati, nonchè tra conduttori e proprietari degli appartamenti in locazione.
Con questa guida cerchiamo di capire meglio di cosa parliamo.
Affrancazione
La cosiddetta “affrancazione” è la procedura amministrativa con la quale si richiede al Comune di rimuovere il vincolo di prezzo massimo di cessione dell’immobile. L’importo da pagare al Comune spesso ammonta ad alcune decine di migliaia di euro, ed a Roma si spazia tra i 15mila ed i 45mila euro.
Questi importi vengono determinati sulla base dei costi sostenuti dai Comuni per l’esproprio dei terreni e per altri costi di costruzione di interi quartieri: questi costi vengono “spalmati” sugli odierni proprietari, a cui viene richiesto un contributo che si determina sulla base di: metri cubi edificati, corrispettivo pagato dal costruttore, numero di millesimi di condominio posseduti, il tutto in base alle Delibere 33 e 40 di Roma Capitale.
A Roma, dal momento della richiesta di affrancazione al Comune possono passare anche due anni per ottenere la risposta e liberare l’immobile, ma è prevista la possibilità di urgentare la pratica in caso di necessità di vendere l’immobile o in caso di successioni ereditarie.
Attenzione: l’affrancazione rimuove il vincolo di prezzo massimo, ma non comporta alcun cambiamento sul titolo della proprietà (il titolare di diritto di superficie potrà vendere a prezzo di mercato il suo diritto di superficie, e non acquista comunque la proprietà).
Trasformazione
La cosiddetta “trasformazione” è la procedura amministrativa con la quale si è data la possibilità ad alcuni proprietari del solo diritto di superficie, di ottenere la piena proprietà degli immobili. Così facendo i proprietari non dovranno riconsegnare l’immobile a Roma Capitale al 99 esimo anno dalla stipula della Convenzione.
A Roma chi ha trasformato sulla base della normativa previgente, e quindi fino al 2015, non deve pagare gli oneri di affrancazione in quanto nell’atto notarile stipulato con Roma Capitale, questa ha rinunciato ad ogni vincolo e pretesa sull’immobile. La prassi per cui, alla data di questa pubblicazione (24/3/2018) i Notai e Roma Capitale chiedono il pagamento degli oneri di affrancazione per gli immobili oggetto di trasformazione è errata e giustifica la contestazione anche in sede giudiziale dell’illegittima pretesa del Comune.
Vincolo di prezzo massimo
Il tanto vituperato vincolo di prezzo massimo è un limite che i Comuni hanno imposto relativamente agli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata. In sostanza con la “Convenzione” stipulata con i costruttori, si è previsto che il prezzo delle case non avrebbe dovuto superare una determinata soglia per metro quadro (a Roma in alcuni casi 280 mila lire, in altri casi 850 mila lire), importi da rivalutare in base all’inflazione ma che comunque limitano il valore degli immobili oggi fino a un massimo di circa 120 mila euro.
E’ un vincolo odiato dagli interessati ma che trova la sua ragione nell’esigenza che quegli immobili, costruiti in parte con soldi pubblici, non potessero diventare a distanza di pochi anni oggetti di speculazione da parte dei primi assegnatari (che in alcuni casi limite che abbiamo osservato sono stati comprati ad € 40 mila e rivenduti a 360 mila).
Spesso la buona fede dei primi proprietari non si discute, in quanto la loro richiesta di rivendere gli immobili ai prezzi di mercato è stata legittimata dalla condotta – oggi rivelatasi platealmente errata – di Roma Capitale e dei Notai, che si trovano a fronteggiare numerosi contenziosi con i propri clienti per via del danno che le loro omissioni di verifica ed errori di interpretazione hanno provocato.
Le zone interessate
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 01 Castel Giubileo | B23 Cecchina | B58 Cinquina 1 (da stralciare) |
| 02 Fidene I | C14 Casal Boccone | B59 Cinquina 2 |
| 03 Fidene 2 | C22 Casale Nei | |
| 04 Serpentara I | ||
| 05 Serpentara II | ||
| 06 Val Melaina | ||
| 07 Vigne Nuove | ||
| 01V Cinquina |
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 10-11 Casal dei Pazzi – Nomentano | B41 Settecamini Casal Bianco | B70 Casal Monastero 4 |
| 12 Rebibbia | C1 Torraccia | C34 Casal Monastero 2 |
| 13 Pietralata | C26 Via di Tor Cervara | |
| 14 Tiburtino Nord | D1 Casal Monastero | |
| 15 Tiburtino Sud | ||
| 15bis Tiburtino III | ||
| 02V San Basilio | ||
| 03V Settecamini | ||
| 04V Casale Caletto |
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 16 La Rustica | A3 Vigne Alessandrine | A8 Casilino |
| 16a La Rustica | B34 Casale Rosso | B68 Tor Tre Teste |
| 19 Tor Sapienza | B46 Casale Rosso 2 | |
| 23 Casilino | C24 Via Longoni | |
| 81 Quarticciolo | ||
| 6V Villa Certosa |
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 20 Ponte di Nona | B4 Castelverde | B64 Casale Cesaroni |
| 22 Tor Bella Monaca | B5 Rocca Fiorita | D9 Borghesiana |
| 25 Fontana Candida | C2 Lunghezza | D10 Monte Michelangelo 2 |
| 27 Giardinetti | C19 Lunghezzina | D11 Grotte Celoni |
| 28 Torre Maura | C21 Lunghezzina 2 | D12 Lunghezzina Castelverde |
| 29 Torre Spaccata Est | C25 Borghesiana Pantano | |
| 30 Torre Spaccata Ovest |
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 18 Arco di Travertino | A4 Tuscolano (non attuato) | A11 Via Lucrezia Romana |
| 31 Osteria del Curato I | B37 Anagnina 2 | |
| 33 Cecafumo | B45 Anagnina 1 | |
| 34 Cinecittà | D3 Tor Vergata | |
| 35 Quarto Miglio | D5 Romanina | |
| D6 Osteria Del Curato 2 | ||
| D8 Tor Vergata 2 |
Municipio VIII
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 39 Grottaperfetta |
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 37 Ferratella | A5 Spinaceto 2 | C28 Cecchignola nord |
| 38 Laurentino | B7 Trigoria I-III | C29 La Mandriola (da stralciare) |
| 40 Vigna Murata | B54 Trigoria IV – Via Trandafilo | C30 Tenuta Vallerano |
| 46 Spinaceto | C5 Cecchignola Sud | C31 Villa Balbotti |
| 47-48 Tor de’ Cenci | C6 Tor Pagnotta | C32 Fosso di Santa Palomba bis |
| 12V Acqua Acetosa | C8 Casal Brunori | |
| C20 Casal Fattoria | ||
| D4 Casale del Castellaccio |
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 53 Palocco | B8 Madonnetta | A9 Casette Pater 4 |
| 55 Ostia Lido Nord | B29 Madonnetta II | A10 Dragoncello 2 |
| 79 Acilia Casette Pater | B36 Acilia Saline | B55 Riserva Verde A (da stralciare) |
| 82 Casette Pater II | B42 Stagni di Ostia | B57 Acilia Madonnetta |
| 10V Acilia | B43 Borghetto dei Pescatori | B60 Infernetto nord |
| 11V Dragoncello | C10 Malafede | B65 Infernetto ovest |
| B66 Infernetto est |
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 59 Colli Portuensi Sud | B38 Muratella | B69 Monte Stallonara 2 |
| 60 Colli Portuensi Nord | B39 Ponte Galeria | |
| 61 Corviale | B40 Piana del Sole | |
| 14V Portuense | B50 Monte Stallonara |
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 15V La Pisana | C23 Pisana Vignaccia | |
| B25 Massimina | ||
| B35 Massimina Villa Paradiso |
Municipio XIII
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 65 Pineto | C33 Maglianella | |
| 74 Torrevecchia | ||
| 80 Torrevecchia II |
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 67 Acqua Traversa Sud | B16 Selva Nera | B61 Tragliatella 2 |
| 68-69 Primavalle | B32 Torresina | B62 Tragliatella 3 |
| 70 Cortina d’Ampezzo | B33 Quartaccio 2 | B63 Pian Saccoccia 2 |
| 71 Santa Maria della Pietà | B44 Torresina 2 | B67 Pian Saccoccia sud |
| 72 Ottavia Nord | B47 La Storta Stazione | B71 Cerquette |
| 83 La Lucchina | B48 Colle Fiorito | |
| 13V Quartaccio 1 | B49 Pian Saccoccia | |
| B51 Via Ponderano | ||
| B52 Palmarolina (non attuato) |
| I PEEP | II PEEP | Manovra completam. II PEEP |
| 09 Prima Porta | B20 Cesano | |
| B24 Cerquetta |