Per diritto immobiliare si intende quella branca del diritto che riguarda gli immobili, edifici o terreni, ad uso residenziale, commerciale o agricolo.
Gli immobili hanno una importanza fondamentale nella vita delle persone, che si tratti della prima casa o di una fonte di reddito, spesso avere a che fare con conduttori, agenti immobiliari o compratori può essere fonte di stress e suggerire di rivolgersi ad uno studio legale che si occupi di diritto immobiliare.
Sono moltissime le fasi in cui può essere opportuno l’intervento di un avvocato ed in questo post ne vediamo alcune.
Le compravendite immobiliari
Un avvocato che si occupa di diritto immobiliare spesso si occupa di compravendite immobiliari.
E difatti in alcuni casi è opportuno farsi assistere nelle varie fasi della compravendita, come ad esempio:
nell’esame preliminare del fascicolo dell’immobile prima della presentazione della proposta, o prima della messa in vendita dell’immobile;
nella redazione della proposta vincolante;
nella negoziazione e redazione del contratto preliminare di acquisto, se necessario con l’intervento di un Notaio;
nella negoziazione e stipula del contratto definitivo (anche detto il rogito) con atto pubblico notarile, dove in alcuni casi l’avvocato può sostituire con procura in compratore o il venditore (perchè magari uno di questi si trova all’estero).
La divisione giudiziale
Quando non c’è l’accordo tra i comunisti, ovvero tra i comproprietari dell’immobile, ciascuno di questi può rivolgersi al tribunale per ottenere giustizia, che si tratti di gestire l’immobile o di ottenerne la divisione.
Ed infatti, anche in caso di successione ereditaria, ciascun proprietario ha diritto di ottenere la sua parte dell’immobile, o la sua vendita a terzi per ottenere una quota del ricavato. Ne parliamo nel post sulle successioni.
Società immobiliari di comodo
Frequente è l’utilizzo di società immobiliari talvolta ritenute “di comodo”.
L’Agenzia delle Entrate ha dichiarato che per escludere l’applicazione delle norme sugli enti non operativi alle società immobiliari con canoni sproporzionati, non è sufficiente dimostrare che il valore di mercato degli immobili è inferiore al costo fiscale.
È necessario documentare che i canoni pagati siano almeno pari a quelli indicati dai valori Omi e che la società non sia utilizzata come mero strumento di intestazione di beni per i soci.
La risposta 53/2024 evidenzia l’anacronismo delle norme sulle società di comodo, che colpiscono anche le imprese di locazione immobiliare incapaci di generare proventi conformi alle percentuali di legge. Si invoca quindi una revisione della disciplina, come previsto dall’articolo 9 della legge 111/2023, con nuovi parametri per identificare esclusivamente le società non operative.
La ricerca della documentazione relativa l’immobile
A volte l’aiuto di un avvocato immobiliarista è utile per la preparazione del fascicolo necessario alla compravendita.
E difatti non sono rari i casi in cui sia necessario reperire:
planimetrie catastali;
progetti e concessioni edilizie;
atti di compravendita precedenti;
atti di aggiudicazione a seguito di procedure esecutive o concorsuali;
sentenze di usucapione o di divisione;
sentenze di assegnazione della casa coniugale;
sentenze che accertano il comodato sull’immobile;
per la cancellazione di pignoramenti ed ipoteche.
In molti di questi casi, l’avvocato potrà accedere al catasto, alla conservatoria dei registri immobiliari, all’archivio notarile, presso i notai che hanno rogato gli atti, presso il tribunale per la richiesta delle copie delle sentenze, presso il SIT.
Gli immobili di edilizia convenzionata a Roma
Gli avvocati che si occupano di diritto immobiliare si sono frequentemente occupati negli ultimi anni di immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata a Roma.
Edilizia convenzionata ha un significato diverso da edilizia residenziale pubblica, termine che si utilizza invece per le case popolari di proprietà dell’ATER, dell’INPS e gestite da Romeo Gestioni ecc.
La compravendita per procura
La compravendita per procura è la soluzione quando il compratore o il venditore non possano o non vogliano compraire personalmente davanti il Notaio per la firma dell’atto in questione.
Spesso capita che il venditore o il compratore siano all’estero e non possano tornare in tempo, oppure il costo del viaggio supererebbe il costo del conferimento della procura, ad un familiare o ad un avvocato.
Ebbene in questi casi, con la firma di una procura bilingue dinnanzi al Notaio in Italia o all’estero, è possibile dare mandato all’avvocato a firmare un atto per proprio conto.
Il bonifico sarà effettuato solo tra le parti e gli effetti dell’atto si produrranno direttamente in capo alle parti, l’avvocato sarà pagato da parte di chi lo incarica per la prestazione svolta.
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