Le clausole del regolamento condominiale che impediscono l’avvio del B&B
In condominio non è necessario ottenere alcun via libera dell’assemblea per destinare il proprio alloggio a locazione turistica, ma vanno sempre verificate le clausole del regolamento che possono vietare attività che rechino disturbo alla quiete e/o alla sicurezza.
Il regolamento che vieta il B&B
Secondo Cassazione 21562/2020 basta anche solo il divieto di attività commerciali in un regolamento condominiale a bloccare l’avvio dell’attività di B&B.
E difatti secondo la Cassazione:
“la assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera, proposta dalla corte d’appello, è coerente con la giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale “tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico”;
-essa, infatti, richiede non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (Cass. n. 704/2015);
– il ricorrente richiama il Regolamento n. 8 della Regione Lazio del 7 agosto 2015, in base al quale gli appartamenti da destinare a affittacamere non sono soggetti a cambio di destinazione d’uso a fini urbanistici;
– neanche tale richiamo è idoneo a rilevare un errore della corte d’appello nella riconduzione dell’attività svolta dalla conduttrice a quelle commerciali vietate dal regolamento, posto che la stessa previsione regionale, invocata dalla ricorrente, definisce l’affittacamere come “strutture gestite in forma imprenditoriale” (art. 4);
– insomma, rinterpretazione del regolamento contrattuale di condominio, operata nel caso di specie da parte del giudice del merito, non rileva nel suo complesso errori giuridici o vizi logici: essa è perciò insindacabile in questa sede (Cass. n- 17893/2009; n. 1306/2007)”
Spese condominiali aumentate per i B&B?
Il tribunale di Roma con sentenza del 2024 ha affermato che è legittima quella di libera approvata dall’assemblea condominiale e volta ad aumentare le spese condominiali in danno degli immobili adibiti a Bed & Breakfast affittacamere o comunque affitti brevi.
Dunque nel caso che ci interessa il condominio aveva deliberato di modificare il proprio regolamento, tale modifica era stata impugnata dal titolare del B&B che si riteneva danneggiato, ma il tribunale ha invece ritenuto legittima la condotta del condominio.
Questo sul presupposto che il Bed & Breakfast ha una maggiore potenzialità in termini di utilizzo degli spazi comuni, e quindi contribuisce in misura maggiore all’usura ad esempio dell’ascensore.
La TARI per i B&B
I B&B possono essere assimilati agli hotel per quanto riguarda la TARI.
Il quadro è differente da regione a regione, e così da comune a comune, visti i regolamenti che stabiliscono la TARI in modo differente.
Ebbene la Corte di Cassazione nel 2022 ha affermato che è legittimo il regolamento comunale TARI che prevede la maggiorazione per i Bed and Breakfast e gli affittacamere e li parifica ad alberghi ed hotel.
Ciò in quanto è comune la funzione economica e sono comparabili i rifiuti prodotti.
Non è necessaria alcuna variazione catastale dell’immobile adibito a B&B affinchè sia legittima la maggiorazione TARI.
Il ricorso al TAR Toscana per la delibera del Comune di Firenze che vieta i B&B
Grande attesa tra tutti gli operatori del settore e anche da parte degli altri comuni con spiccata capacità turistica in merito all’esito del giudizio pendente davanti il Tar della Toscana.
Sappiamo infatti che sono stati presentati dei ricorsi contro la delibera del Comune di Firenze che ha vietato gli affitti brevi degli immobili posti all’interno dell’area UNESCO del centro storico di Firenze.
Decisione quella del Comune volta a contemperare l’esigenza di una città vissuta dagli abitanti con la sproporzionata capacità di generare il reddito da parte degli appartamenti adibiti ad affitti turistici.
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