mappa edilizia convenzionata roma

Illegittimità della richiesta di affrancazione a chi ha trasformato prima del 2015

Con riferimento alle note vicende che stanno interessando gli immobili di edilizia residenziale convenzionata a Roma, ci giunge all’attenzione che gli Uffici comunali ed i Notai stanno richiedendo il pagamento degli oneri di affrancazione dal vincolo di prezzo massimo di cessione anche a chi ha trasformato la superficie in proprietà prima del 2015.

Tali richieste appaiono illegittime, per diversi motivi:

  1. Le trasformazioni sino al 2015 (Sentenza Sezioni Unite 18135/2015) sono avvenute sulla base della Deliberazione 55/2011 del Consiglio Comunale di Roma nonchè sulla base dell’art. 31 co. 45-46 della l. 448/1998;
  2. Tali trasformazioni sono spesso avvenute sulla base di vere e proprie offerte commerciali proposte dal Comune di Roma, che recapitava a casa depliant titolati “Proprietari Forever”;
  3. Negli atti notarili di trasformazione, redatti sulla base del modello di convenzione predisposto da Roma Capitale, si dichiara espressamente che scaduto il termine di 20 anni dalla stipula della prima Convenzione tra il Comune ed il Costruttore “non vi sarà alcun limite alla facoltà di disposizione e godimento dell’alloggio, nè alcun obbligo nei confronti di Roma Capitale“.

Fermo restando che pare si possa sostenere che, per chi ha trasformato prima del 2015, decorsi 20 anni dall’assegnazione al Costruttore, Roma Capitale abbia rinunciato ad ogni diritto in merito ai vincoli ed oneri discendenti dalla l. 167/1962, non si può ignorare il fatto che, nella compravendita tra privati, lo scambio ad un prezzo superiore a quello massimo di cessione comporterebbe la nullità del contratto e l’obbligo di restituzione della differenza, il che lascia sconsigliare di procedere alla compravendita senza aver prima pagato l’affrancazione.

Una soluzione prospettabile per chi ha trasformato e non ha l’esigenza di vendere l’immobile nell’immediato sta nell’avviare un giudizio contro Roma Capitale per l’accertamento negativo del credito, sollevando il fatto che la rinuncia operata da Roma Capitale con l’atto di trasformazione abbia consolidato un vero e proprio diritto soggettivo del privato, che si è determinato a trasformare (pagando i relativi oneri) sulla base di una valutazione di tipo commerciale.

La richiesta di Roma Capitale, oggi, pare inammissibilmente retroattiva, pare configurare una inammissibile disparità di trattamento (che significa trattare diversamente situazioni uguali ma anche trattare ugualmente situazioni sostanzialmente differenti) e contro il principio costituzionale del buon andamento della pubblica amministrazione.

Se hai un problema con l’affrancazione o con gli oneri di trasformazione contattaci per un consulto gratuito.

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