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L’occupazione senza titolo degli immobili

Hai subito l’occupazione senza titolo di un tuo immobile residenziale o commerciale e vuoi sapere come riprenderne il possesso? Se stai cercando un avvocato o uno studio legale che si occupi di immobiliare, liberazione di occupazioni senza titolo e locazioni, continua a leggere questa pagina o contattaci.

Quando c’è occupazione senza titolo di un immobile?

L’occupazione illegittima si configura quando un soggetto senza titolo o con un titolo nullo o annullabile occupa un immobile altrui.

Quindi non ci deve essere contratto di locazione.

L’occupazione senza titolo di un immobile può avere conseguenze tanto civili quanto penali, essendo previsto apposito reato a tutela del proprietario che subisce l’invasione della proprietà.

L’occupazione delle case popolari e degli alloggi INPS o ATER

In caso di occupazione di immobile di edilizia popolare, che si tratti di immobili INPS o ATER ci sono alcune particolarità.

Innanzi tutto è impossibile anche l’usucapione ventennale del bene immobile occupato, il quanto la legge prevede la non usucapibilità di questi immobili.

Poi si tratta di una condotta che configura reato, ma a volte l’INPS o l’ATER non procedono alla denuncia. Il reato in alcuni casi non c’è se l’occupante abusivo può dimostrare lo stato di necessità.

In alcuni periodi sono possibili le sanatorie delle occupazioni senza titolo, attraverso procedure. Ad esempio alla data della scrittura di questo articolo è possibile la sanatoria per gli occupanti di immobili ATER che siano entrati nell’appartamento prima del 2014.

Cosa fare in caso di occupazione senza titolo?

In caso di occupazione di immobile è possibile rivolgersi ad un avvocato per adire l’Autorità Giudiziaria competente (del luogo dove si trova l’immobile) per rivendicare la proprietà sul bene immobile o in alternativa agire giudizialmente per ottenere la restituzione (o il rilascio) del proprio bene.

Si tratta di due azioni di natura differente che tuttavia hanno l’obiettivo comune di consentire all’attore di recuperare la disponibilità materiale del bene immobile occupato.

L’azione di rivendica per l’occupazione senza titolo

L’azione di rivendicazione trova la propria disciplina all’interno dell’art. 948 c.c. dove si legge che: “Il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene […]”.

L’obiettivo è pertanto quello di ottenere una sentenza che accerti la sussistenza del proprio diritto di proprietà sull’immobile e il proprio acquisto a titolo originario del bene stesso.

Difatti l’art. 948 c.c. comma 3 chiarisce che: “l’azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell’acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione”.

L’actio restitutoria per il rilascio dell’immobile occupato senza titolo

L’azione di restituzione o di rilascio può essere esercitata dall’attore quando l’occupante ha un titolo ma questo risulta irregolare.

Di conseguenza il possesso dell’immobile occupato abusivamente può essere ottenuto mediante un’azione volta ad ottenere il rilascio del bene.

In questo caso l’attore dovrà provare in giudizio semplicemente l’avvenuta consegna del bene in questione all’occupante (si pensi ad un contratto di locazione ad esempio) e la successiva nullità dello stesso o avvenuta scadenza.

Sarà quindi necessario ottenere la condanna della controparte al rilascio dell’immobile occupato abusivamnete ed in caso di mancata ottemperanza spontanea sarà necessario rivolgersi all’ufficiale giudiziario competente per territorio: nel caso di Roma l’ufficiale giudiziario per il rilascio è reperibile qui.

Quale risarcimento è dovuto per l’occupazione senza titolo di un immobile?

In giurisprudenza è pacificamente riconosciuto che l’occupazione senza titolo d’immobili costituisce un danno in re ipsa, ne consegue pertanto che il risarcimento del danno che l’attore subisce sarà quantificato dal giudice tenendo in considerazione il valore locativo dell’immobile illegittimamente occupato.

In questo senso tra le tante Cassazione con la sentenza  n. 5028/2011.

Nello specifico con la sentenza sopra menzionata i giudici di legittimità hanno argomentato come segue:

“Questa Corte ha avuto modo di chiarire che in fattispecie del genere di quella in esame, concernenti occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del dominus ed alla impossibilità per costui di conseguire l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. da ultimo, Cass., Sez. 2, dell’8 marzo 2010, n. 5568; Cass., Sez. 3, dell’11 febbraio 2008, n. 3251; Cass., Sez. 3, dell’8 maggio 2006, n. 10498).

La determinazione del risarcimento del danno ben può essere operata, in tali ipotesi, facendo riferimento al cosiddetto “danno figurativo” e, quindi, al valore locativo del cespite usurpatoIl fatto, poi, che il valore locativo sia stato individuato in una somma determinata non fa perdere all’obbligazione risarcitoria la sua natura di debito di valore, come tale suscettibile di rivalutazione monetaria. Ciò in quanto, mirando alla reintegrazione del patrimonio del danneggiato, la somma di denaro stabilita non rappresenta l’oggetto dell’obbligazione risarcitoria, ma solo un elemento di commisurazione del danno (v. Cass., Sez. 2, del 7 giugno 2001, n. 7692; Cass., Sez. 2, del 18 febbraio 1999, n. 1373)”.

Quanto costa l’avvocato per liberare un immobile occupato abusivamente a Roma?

Uno studio legale per liberare immobili occupati a Roma ha un costo che è commisurato al valore della pratica e alla durata della causa.

E’ possibile che la liberazione dell’immobile occupato sia ottenuta in poche settimane, in caso di collaborazione da parte dell’occupante o in caso di accettazione di un’offerta di buona uscita in sede di mediazione.

In altri casi è possibile che la pratica di occupazione senza titolo duri anche anni, per via della necessità di una causa civile e poi dell’esecuzione della liberazione (simile allo sfratto nelle locazioni).

Se invece hai un problema che discende da un contratto di locazione, leggi la nostra guida.

Qualora  invece tu sia occupante senza titolo di un immobile INPS, allora leggi qui,

Dunque se anche tu sei proprietario di un immobile occupato senza titolo e cerchi un avvocato a roma esperto in materia di locazioni, sentiti libero di contattarci tramite email o whatsapp per spiegarci il tuo caso.

4 commenti su “L’occupazione senza titolo degli immobili”

  1. salve avv. padovani,
    ho necessità di un professionista a Roma che segua la mia pratica.
    Occupazione senza titolo di immobile da circa 4 anni. Situazione relativa la proprietà un può antipatica, per via di disaccordi tra gli eredi della proprietaria. Come si procede in caso di disaccordo tra proprietari? E’ dovuta l’indennità per l’occupazione senza titolo?
    Grazie

    1. Avv. Marcello Padovani

      Salve,
      con il giudizio per l’occupazione senza titolo di un immobile a Roma è possibile domandare sia la liberazione che l’indennità per l’occupazione.
      Tuttavia per una valutazione più seria sarà necessario esaminare il fascicolo e tutti i precedenti del caso.
      Ci contatti tramite email inviarci la documentazione e per i chiarimenti del caso.

  2. Abito da oltre settanta anni in una abitazione che non aveva nemmeno le fondazioni e la proprietaria mi consentì di abbatterla totalmente e ricostruirla completamente a spese mie, dicendomi che la casa era mia e che poi avrebbe provveduto a regolarizzare. Premetto che in questa casa sono nato e già i miei genitori la detenevano. Improvvisamente la signora muore e gli eredi vendono la proprietà insieme ad immobili fatiscenti e non abitati ad un terzo. Premetto anche che Mai c’è stato un contratto ne pagamento di alcun fitto. Improvvisamente ricevo dal compratore richiesta di lasciare l’immobile abusivamente occupato.

    1. Avv. Marcello Padovani

      Salve, ci contatti telefonicamente per valutare il da farsi se ritiene di aver bisogno di assistenza di un avvocato a Roma.

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