occupazione senza titolo

L’occupazione senza titolo degli immobili

Hai subito l’occupazione senza titolo di un tuo immobile residenziale o commerciale e vuoi sapere come riprenderne il possesso? 

Se stai cercando un avvocato o uno studio legale di avvocati cassazionisti che si occupi di immobiliare, liberazione di occupazioni senza titolo e locazioni, continua a leggere questa pagina o contattaci.

Quando c’è occupazione senza titolo di un immobile?

L’occupazione illegittima si configura quando un soggetto senza titolo o con un titolo nullo o annullabile occupa un immobile altrui.

Quindi non ci deve essere contratto di locazione.

L’occupazione senza titolo di un immobile può avere conseguenze tanto civili quanto penali, essendo previsto apposito reato a tutela del proprietario che subisce l’invasione della proprietà.

Occupazione senza titolo: la Corte di Cassazione nel 2022

La Corte di Cassazione nel 2022 è tornata a pronunciarsi in materia di occupazione senza titolo.

La Cassazione ha affermato tre diversi principi di diritto che possiamo così riassumere:

  1. in caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di terzi, fatto costitutivo del diritto dei proprietari al risarcimento del danno per la perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta;
  2. per l’ipotesi di occupazione senza titolo di immobili da parte di terzi se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, questo è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, anche tramite il parametro del canone locativo di mercato;
  3. in caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza di occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente rispetto quello di mercato.

L’occupazione delle case popolari e degli alloggi INPS o ATER

In caso di occupazione di immobile di edilizia popolare, che si tratti di immobili INPS o ATER ci sono alcune particolarità.

Innanzi tutto è impossibile anche l’usucapione ventennale del bene immobile occupato, il quanto la legge prevede la non usucapibilità di questi immobili.

Poi si tratta di una condotta che configura reato, ma a volte l’INPS o l’ATER non procedono alla denuncia. Il reato in alcuni casi non c’è se l’occupante abusivo può dimostrare lo stato di necessità.

In alcuni periodi sono possibili le sanatorie delle occupazioni senza titolo, attraverso procedure. Ad esempio alla data della scrittura di questo articolo è possibile la sanatoria per gli occupanti di immobili ATER che siano entrati nell’appartamento prima del 2014.

Cosa fare in caso di occupazione senza titolo?

In caso di occupazione di immobile è possibile rivolgersi ad un avvocato per adire l’Autorità Giudiziaria competente (del luogo dove si trova l’immobile) per rivendicare la proprietà sul bene immobile o in alternativa agire giudizialmente per ottenere la restituzione (o il rilascio) del proprio bene.

Si tratta di due azioni di natura differente che tuttavia hanno l’obiettivo comune di consentire all’attore di recuperare la disponibilità materiale del bene immobile occupato.

La Denuncia per l’occupazione senza titolo?

In caso di occupazione senza titolo spesso è necessario presentare denuncia querela per ottenere anche solo l’identificazione degli occupanti.

La denuncia in teoria comporta l’avvio di un procedimento penale nel quale gli occupanti possono essere condannati per il reato commesso, ma spesso è sufficiente provare lo stato di necessità legato alla presenza di figli per ottenere l’archiviazione per la tenuità del fatto. Ne potete parlare con il collega di studio che si occupa di diritto penale.

Occupazione senza titolo ed esenzione IMU

In caso di occupazione senza titolo il proprietario deve pagare l’IMU?

La questione è oggetto di ampio dibattito in giurisprudenza ma a partire dal 2023 c’è finalmente una legge ad affermare l’esenzione da IMU quando:

  • l’immobile è occupato senza titolo;
  • sono state svolte azioni legali per riottenere la liberazione ed è stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria;
  • il proprietario non sia riuscito a riottenere l’immobile.

L’esenzione Imu degli immobili occupati abusivamente è già applicabile dal primo gennaio 2023. La comunicazione al comune andrà fatta in sede di dichiarazione annuale, in scadenza al 30 giugno 2024.

Ciò n base all’art. 1, co. 759, lett. g-bis, legge 160/2019, sono esenti da Imu gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.

L’azione di rivendica per l’occupazione senza titolo

L’azione di rivendicazione trova la propria disciplina all’interno dell’art. 948 c.c. dove si legge che: “Il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene […]”.

L’obiettivo è pertanto quello di ottenere una sentenza che accerti la sussistenza del proprio diritto di proprietà sull’immobile e il proprio acquisto a titolo originario del bene stesso.

Difatti l’art. 948 c.c. comma 3 chiarisce che: “l’azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell’acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione”.

L’actio restitutoria per il rilascio dell’immobile occupato senza titolo

L’azione di restituzione o di rilascio può essere esercitata dall’attore quando l’occupante ha un titolo ma questo risulta irregolare.

Di conseguenza il possesso dell’immobile occupato abusivamente può essere ottenuto mediante un’azione volta ad ottenere il rilascio del bene.

In questo caso l’attore dovrà provare in giudizio semplicemente l’avvenuta consegna del bene in questione all’occupante (si pensi ad un contratto di locazione ad esempio) e la successiva nullità dello stesso o avvenuta scadenza.

Sarà quindi necessario ottenere la condanna della controparte al rilascio dell’immobile occupato abusivamnete ed in caso di mancata ottemperanza spontanea sarà necessario rivolgersi all’ufficiale giudiziario competente per territorio: nel caso di Roma l’ufficiale giudiziario per il rilascio è reperibile qui.

L’azione possessoria per l’occupazione

Uno degli strumenti più veloci per liberare l’immobile occupato è l’azione possessoria.

In un recente caso seguito dal nostro studio nel 2023, dopo aver ottenuto dal Tribunale penale il verbale di identificazione dell’occupante, prima sconosciuto, è stato possibile rivolgersi al Tribunale civile il quale ha emesso il provvedimento di rilascio in appena 5 mesi.

Con il provvedimento di rilascio diventa poi possibile incaricare l’ufficiale giudiziario della liberazione dell’immobile.

Quale risarcimento è dovuto per l’occupazione senza titolo di un immobile?

In giurisprudenza è pacificamente riconosciuto che l’occupazione senza titolo d’immobili era considerato un danno in re ipsa, ne consegue pertanto che il risarcimento del danno che l’attore subisce sarà quantificato dal giudice tenendo in considerazione il valore locativo dell’immobile illegittimamente occupato.

Dicevamo che era così, mentre nell’ultime periodo è diventata prevalente la tesi secondo cui il danno deve essere provato, con una perizia o con la documentazione che:

  1. l’immobile sarebbe stato dato in affitto;
  2. l’immobile avrebbe potuto essere messo in vendita, con la richiesta di una valutazione ad una agenzia immobiliare o con la ricezione di una proposta di vendita;
  3. non è stato possibile ristrutturare l’immobile con danni per i vicini;
  4. non è stato possibile dare l’immobile ad un figlio.

I giudici sono piuttosto restii ad accogliere le domande di risarcimento del danno, e spesso chiedere questi danni non è utile, visto che frequentemente chi occupa illecitamente un immobile non si trova poi nella condizione di rimborsare alcunchè.

Risarcimento CEDU da parte dello Stato per le lunghe occupazioni

In caso di occupazioni senza titolo protrattesi per anni, è immaginabile pretendere risarcimento in sede di Corte Europea dei Diritti dell’Uomo da parte dello Stato Italiano.

E difatti la CEDU ha ritenuto che l’incapacità o mancanza di volontà dello Stato Italiano di garantire la liberazione degli immobili in favore dei proprietari, costituisca una evidente violazione del diritto di proprietà, equiparabile all’espropriazione dell’immobile.

Come provare il danno da occupazione senza titolo degli immobili

Attenzione però, il proprietario che voglia essere risarcito deve dare una prova – seppure minima, anche per presunzioni – che avrebbe ricavato una utilità dal bene nel caso in cui non vi fosse stata occupazione senza titolo.

Ad esempio, la Corte di Cassazione con la sentenza 14268/2021 ha affermato che il danno non è mai “in re ipsa” cioè conseguenza immediata e diretta del fatto illecito, ma il danno deve essere “conseguenza”, suscettibile di autonoma dimostrazione (e quindi nel caso di occupazione abusiva occorre dimostrare che il bene sarebbe stato messo a reddito dal proprietario, o che questi lo avrebbe utilizzato per scopi a lui utili).

Talvolta, in caso di occupazione di immobili ATER, INPS, delle Ferrovie dello Stato o di altri Enti Pubblici, è possibile immaginare che la richiesta di risarcimento del danno sia suscettibile non essere accolta.

Niente risarcimento se il proprietario si disinteressa all’immobile

E’ infondata la domanda di risarcimento del danno, in tutto o in parte, se si può provare la mancanza di interesse da parte del proprietario rispetto liberazione dell’immobile.

In questo senso il Tribunale di Roma con sentenza 4776/2022 che affronta il caso di un immobile occupato di proprietà dell’INPS a Roma, dove dal 2009 al 2023 (data della diffida e messa in mora da parte della Romeo Gestioni non c’era stato interesse alla liberazione.

In questo senso il Tribunale di Roma: “Va, però, al contempo rilevato che, per come emerge, a contrario , dai documenti prodotti dall’attore e dalla convenuta, l’occupazione si è protratta per numerosi anni, dal 2011 sino al dicembre 2018, in ass nza di iniziative e di contatti da parte dell’Istituto.

non emergendo un effettivo interesse a disporre dell’appartamento; ciò sino alla diffida del dicembre 2018.

Il danno risarcibile può, dunque, riconoscersi a decorrere dal la suddetta data, per un periodo temporale che ad oggi ammonta a 40 mesi.

Quanto sopra non ha salvato l’occupante dalla condanna alla liberazione dell’immobile e dal risarcimento del danno al proprietario, ma ha ridotto la condanna ad un periodo ed un importo breve rispetto alla durata dell’occupazione.

Quanto costa l’avvocato per liberare un immobile occupato abusivamente a Roma?

Uno studio legale per liberare immobili occupati a Roma ha un costo che è commisurato al valore della pratica e alla durata della causa.

E’ possibile che la liberazione dell’immobile occupato sia ottenuta in poche settimane, in caso di collaborazione da parte dell’occupante o in caso di accettazione di un’offerta di buona uscita in sede di mediazione.

In altri casi è possibile che la pratica di occupazione senza titolo duri anche anni, per via della necessità di una causa civile e poi dell’esecuzione della liberazione (simile allo sfratto nelle locazioni).

Se invece hai un problema che discende da un contratto di locazione, leggi la nostra guida.

Qualora  invece tu sia occupante senza titolo di un immobile INPS, allora leggi qui,

Dunque se anche tu sei proprietario di un immobile occupato senza titolo e cerchi un avvocato cassazionista a Roma esperto in materia di locazioni, sentiti libero di contattarci tramite email o whatsapp per spiegarci il tuo caso.


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    8 commenti su “L’occupazione senza titolo degli immobili”

    1. salve avv. padovani,
      ho necessità di un professionista a Roma che segua la mia pratica.
      Occupazione senza titolo di immobile da circa 4 anni. Situazione relativa la proprietà un può antipatica, per via di disaccordi tra gli eredi della proprietaria. Come si procede in caso di disaccordo tra proprietari? E’ dovuta l’indennità per l’occupazione senza titolo?
      Grazie

      1. Avv. Marcello Padovani

        Salve,
        con il giudizio per l’occupazione senza titolo di un immobile a Roma è possibile domandare sia la liberazione che l’indennità per l’occupazione.
        Tuttavia per una valutazione più seria sarà necessario esaminare il fascicolo e tutti i precedenti del caso.
        Ci contatti tramite email inviarci la documentazione e per i chiarimenti del caso.

    2. Abito da oltre settanta anni in una abitazione che non aveva nemmeno le fondazioni e la proprietaria mi consentì di abbatterla totalmente e ricostruirla completamente a spese mie, dicendomi che la casa era mia e che poi avrebbe provveduto a regolarizzare. Premetto che in questa casa sono nato e già i miei genitori la detenevano. Improvvisamente la signora muore e gli eredi vendono la proprietà insieme ad immobili fatiscenti e non abitati ad un terzo. Premetto anche che Mai c’è stato un contratto ne pagamento di alcun fitto. Improvvisamente ricevo dal compratore richiesta di lasciare l’immobile abusivamente occupato.

      1. Avv. Marcello Padovani

        Salve, ci contatti telefonicamente per valutare il da farsi se ritiene di aver bisogno di assistenza di un avvocato a Roma.

        1. Buonasera,io sono un un’occupante senza titolo da circa 6 mesi con il mio compagnoe e un mio figlio di 4 anni. Ho occupato questa casa popolare ke era vuota da 8 anni lintestatatia è deceduta da 8 anni,il comune mi ha mandato una diffida di sgombero poi dopo 5 mesi una diffida ora il sindaco del mio paese ha scritto che aspetta risposte da prefetto per mandare gli sfratti esecutivi cosa posso fare ho qualche possibilità dove vado a vivere x strada non lavoriamo. Ah dimenticavo in questa casa pago tutto luce pigione e tra poco mi arriverà anche la bolletta del acqua

    3. COSENTINO FEDERICO

      Il proprietari di un immobile, occupato, condotto da terzo sine titulo, contratto di locazione regolarmente disdettato con rispetto dei termini di preavviso prima della scadenza naturale deve pagare l’IMU su detto immobile?

      1. Avv. Marcello Padovani

        salve, per non pagare l’IMU dovrebbe impugnare l’accertamento emesso dall’Agenzia Entrate e dimostrare di essersi attivato giudizialmente per riottenere il possesso dell’immobile.

    4. Pregiatissimo,
      le espongo il mio caso.
      La mia cliente, proprietaria di un appartamento, stipula un contratto di locazione (4+4) in data 23/06/2017 con scadenza 23/06/2021 con un ragazzo.
      In data 2020, invio lettera di messa in mora per la richiesta di canoni scaduti.
      Il conduttore mi risponde in data 27/06/2020 dicendo che lui recedeva dal contratto per gravi motivi a far data dal 31 dicembre 2019 (disdetta retroattiva?!!) e che il Tribunale aveva disposto come dal 22/05/2019 la sua ex convivente “si impegnava a volturare a sé il contratto “(cosa mai avvenuta).
      Attualmente nessuno sta pagando i canoni e la casa è abitata dalla signora, ex convivente.
      Il conduttore non ha mai consegnato le chiavi.
      La Lettera di disdetta non può essere retroattiva, pertanto, produce effetti dopo 6 mesi ovvero il a dicembre 2020 o scadenza del contratto 23/06/2021 o non produce effetti?
      Uno stralcio della sentenza indicata nella lettera di disdetta ha valore?
      Quale giudizio conviene intraprendere per ottenere il rilascio dell’appartamento? .
      Sicura di una pronta risposta, porgo
      Distinti saluti

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