L’avvocato per lo sfratto per morosità a Roma

L’avvocato per lo sfratto per morosità a Roma: quando potresti avere bisogno di uno studio legale di avvocati cassazionisti che si occupi di sfratti, locazioni e occupazioni senza titolo a Roma.

Il tuo inquilino non paga più l’affitto o le spese accessorie? Se anche tu hai un conduttore moroso continua a leggere per capire come comportarti.

Una delle ipotesi più frequenti di contenzioso riguarda gli sfratti per morosità.

Se hai già dovuto sfrattare qualcuno dal tuo appartamento, sai quanto è complesso e costoso.

Se è la prima volta, leggendo questo articolo potresti spaventarti, ma la legge purtroppo prevede questa procedura piuttosto lunga e gravosa.

Sta al tuo avvocato o allo Studio Legale a cui ti sei rivolto ridurre al minimo i tuoi pensieri e le tue preoccupazioni, pur con la consapevolezza che sarà richiesto un tuo imprescindibile contributo per portare a termine con successo la procedura.

Se cerchi uno Studio Legale a Roma che si occupi di sfratti, stai cercando un avvocato civilista: continua a leggere questo articolo.

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Che cos’è lo Sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità è un particolare processo previsto per liberare l’immobile dall’inquilino-conduttore che non paghi l’affitto o le spese accessorie. 

Nella stessa procedura di sfratto, si può chiedere al Giudice di ordinare al conduttore di pagare quanto dovuto per gli arretrati tramite l’emissione di un decreto ingiuntivo utile per procedere con un successivo pignoramento. 

E’ cosa diversa dallo sfratto per finita locazione.

Non si può utilizzare la procedura di sfratto quando non c’è contratto di locazione registrato, ed in questo caso occorre seguire la procedura della liberazione degli immobili occupati senza titolo, come spieghiamo qui.

La lettera di sfratto

La lettera di sfratto non deve essere confusa con la citazione di sfratto per morosità.

Buona creanza impone al proprietario di inviare una raccomandata in cui chiede di pagare gli arretrati entro un certo termine, decorso in quale procederà con lo sfratto.

La lettera di sfratto tuttavia non è un obbligo, e l’avvocato del locatore potrebbe notificare direttamente la citazione per lo sfratto (con l’indicazione dell’udienza).

Dopo quanto tempo si può chiedere lo sfratto?

Dobbiamo distinguere a seconda che il contratto di locazione abbia ad oggetto immobili ad uno abitativo o non abitativo. 

Per gli immobili residenziali è sufficiente il mancato pagamento di un solo canone di locazione.

 Per gli immobili ad uso commerciale non basta un canone, ma l’inadempimento deve essere “rilevante”. 

Non è propriamente uno sfratto, ma la procedura sarà simile in caso di risoluzione di un contratto di comodato e inadempimento di una parte rispetto all’obbligo di liberare l’immobile.

Come funziona la procedura di sfratto per morosità?

La procedura di sfratto si compone di una prima fase dinnanzi il Tribunale, che inizia con la notifica della citazione per la convalida di sfratto, a cui segue l’iscrizioni al ruolo, l’udienza e che termina con l’emissione del provvedimento di convalida di sfratto.

Dopo la convalida di sfratto, ottenuto il titolo esecutivo (ovvero il provvedimento del Tribunale che ci autorizza a procedere contro l’inquilino), sarà necessario notificare il precetto e poi il preavviso di rilascio.

 Questa fase non è seguita dal Giudice del Tribunale ma si svolge con le attività degli Ufficiali Giudiziari. 

Sarà l’Ufficiale Giudiziario competente per territorio a notificare il precetto e poi il preavviso di rilascio, che sono degli atti esecutivi previsti dalla legge per svolgere la procedura.

Lo sfratto esecutivo

La parola sfratto viene usata sia per descrivere la procedura di rilascio dell’immobile, che l’azione dello “sfrattare”.

Quando si parla di sfratto esecutivo si fa riferimento a quella fase della procedura di rilascio, in cui il Giudice ha concesso l’esecutività del decreto di rilascio (e quindi ha “convalidato” lo sfratto).

Quindi è scaduto il termine di grazia, l’opposizione è stata rigettata oppure lo sfratto è stato convalidato in contumacia (ovvero in assenza del conduttore).

Contratto di locazione nullo o non registrato

La recente ordinanza della Cassazione n. 32696/2024 del 16 dicembre 2024, riguarda la nullità di un contratto di locazione per difetto di forma scritta e mancata registrazione. La Corte Suprema ha stabilito che:

1.Diritto del conduttore alla restituzione dei canoni versati:

•In caso di nullità del contratto, il conduttore può chiedere la restituzione dei canoni pagati.

2.Limite dell’ingiustificato arricchimento:

•Il locatore può eccepire l’ingiustificato arricchimento del conduttore per l’utilità goduta (l’abitazione dell’immobile).

•Tuttavia, il credito del locatore deve essere limitato alla diminuzione patrimoniale effettivamente subita, non al mancato guadagno che avrebbe potuto derivare da un valido contratto.

3.Esclusione della retroattività:

•La Cassazione distingue tra nullità del contratto e risoluzione per inadempimento (art. 1458 c.c.), chiarendo che l’effetto retroattivo non si applica nel caso della nullità.

La decisione stabilisce che il bilanciamento tra le parti deve rispettare i principi di ripetizione dell’indebito oggettivo e della limitazione dell’ingiustificato arricchimento.

Lo sfratto dalle case popolari

Lo sfratto dalle case popolari è ben possibile quando l’assegnatario non ha pagato il canone.

Tuttavia in caso di alloggi popolari, è più frequente l’ipotesi dell’occupazione senza titolo, da parte di una persona che non ha diritto (e non ha contratto di locazione), in tal caso si seguirà la procedura della liberazione dall’occupazione senza titolo.

Una volta ottenuto il provvedimento di rilascio dell’immobile casa popolare, allora la procedura di sfratto si svolgerà con l’ausilio dell’ufficiale giudiziario.

Lo sfratto di una attività commerciale

Lo sfratto di una attività commerciale è possibile quando il conduttore non versa i canoni di locazione, al pari di un immobile ad uso abitativo.

Ci sono alcune particolarità nello sfratto di una attività commerciale, ad esempio: il conduttore non ha diritto al termine di grazia o la procedura si svolge più velocemente di solito in confronto ad una locazione ad uso abitativo.

Lo sfratto per mancato pagamento dei canoni di affitto d’azienda

E’ possibile lo sfratto per morosità in caso di mancato pagamento dei canoni d’affitto d’azienda?

I Tribunali rispondono in Italia in ordine sparso, nonostante le novità introdotte dalla legge Cartabia.

Secondo il Tribunale di Roma non sarebbe possibile lo sfratto in caso di affitto d’azienda, secondo altri Tribunali come Verona, Foggia e Milano, lo sfratto sarebbe possibile.

Si tratta chiaramente di una procedura vantaggiosa in termini di tempo necessario per riottenere il possesso dell’azienda e dei locali.

Quanto dura uno sfratto?

Spesso i clienti domandano quanto dura uno sfratto e quinti quali siano i tempi per eseguire uno sfratto a Roma.

Ebbene la durata di una esecuzione di uno sfratto a Roma può cambiare in conseguenza di alcune variabili che non dipendono dall’avvocato a cui il cliente decide di affidarsi.

La fase dinnanzi al Tribunale dura circa due o tre mesi, fatta salva l’ipotesi in cui il conduttore chieda il termine di grazia (solo per le locazioni ad uso abitativo) o che proponga un’opposizione allo sfratto che giustifichi, agli occhi del Giudice, il rigetto della domanda di convalida di sfratto. 

Se c’è richiesta di termine di grazia il termine si allunga di circa tre mesi. 

Se l’opposizione viene accolta, la fase dinnanzi al Tribunale arriva a durare un anno o un anno e mezzo. 

I casi più frequenti di opposizioni allo sfratto riguardano l’esistenza di controcrediti del conduttore verso il locatore, l’inidoneità dei locali all’uso promesso, l’esistenza di vincoli di legge relativi a quel contratto (come ad esempio in materia di locazione di immobili di edilizia convenzionata).

La fase dell’esecuzione dello sfratto, con l’intervento del l’Ufficiale Giudiziario è ancora più lunga, in quanto sarà necessario svolgere più accessi presso l’immobile prima di ottenere il rilascio. 

Questa fase durerà tra i 6 mesi ed un anno, a seconda della situazione personale del debitore, della presenza nell’immobile di persone con handicap, di animali pericolosi o esotici (si pensi ai serpenti, alle scimmie o altri animali vittime della furbizia dell’inquilino), di situazioni di particolare difficoltà o malattia.

La soluzione arriva sempre, a costo di dover coinvolgere medico con ambulanza al seguito, veterinario, fabbro, falegname e altri mestieri la cui partecipazione spesso trasforma l’esecuzione materiale dello sfratto in un curioso teatrino alle spese del proprietario dell’immobile (principale vittima di questo sistema disfunzionale).

La questione è più complicata in caso di occupazione senza titolo di immobile, in quanto gli immobili occupati non beneficiano della procedura semplificata di sfratto ma richiedono il rito ordinario di cognizione.

Quanto costa uno sfratto per morosità?

A volte basta una lettera di diffida e messa in mora per ottenere lo sfratto dell’inquilino dall’immobile, ed in questo caso i costi sono molto ridotti.

Ciò soprattutto quando ci sono fideiussioni a garanzia dei canoni, o il conduttore ha molto da perdere in termini di possibilità di pignoramento di 1/5 dello stipendio o lo stesso risulta intestatario di beni immobili.

Se diventa necessario fare causa, lo sfratto per morosità diventa sicuramente una procedura relativamente costosa, in quanto richiede l’anticipazione da parte del proprietario delle spese di contributo unificato, marca da bollo, spese si notifica, rilascio delle copie esecutive, notifica dei preavvisi di rilascio, spese per fabbro, falegname, medico, talvolta veterinario. 

Le spese vive da affrontare difficilmente saranno inferiori a 1.000,00 euro, a cui si aggiungono i compensi dell’avvocato, che saranno oggetto di un preventivo da parte del professionista a cui ti rivolgerai.

Tieni presente che i giusto compenso di un avvocato per una procedura di sfratto per morosità è di circa 1.500,00 – 2.000,00 euro oltre oneri di legge (spese generali, iva e cpa) somma che viene peraltro determinata dal giudice con il provvedimento di convalida.

Tale compenso non comprende l’ipotesi di una eventuale opposizione da parte del conduttore, attività che introduce una vera e propria causa dove il proprietario ha necessità di difendersi.

Il modello di rinuncia al diritto di prelazione 

Ci sono dei casi in cui il conduttore ha diritto di prelazione sull’immobile ad uso abitativo o non abitativo ed in tali casi occorre informare il conduttore della vendita ed ottenere una rinuncia al diritto di prelazione.

Segue un modello di rinuncia al diritto di prelazione, da maneggiare con cura in quanto non sostituisce la consulenza di un avvocato.

Io sottoscritto/a [Nome completo], nato/a a [Luogo di nascita] il [Data di nascita], conduttore dell’immobile situato in [Indirizzo dell’immobile], in virtù di un contratto di locazione stipulato in data [Data del contratto] e registrato presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio di [nome ufficio] in data [Data registrazione], 

dichiaro quanto segue:

1. Ho ricevuto comunicazione da parte del proprietario, il Sig. [Nome del proprietario], della sua intenzione di vendere l’immobile in questione al prezzo di [Importo della vendita in euro], da saldare secondo i seguenti termini: [Termini di pagamento].

2. Sono stato debitamente informato di tutti i termini e le condizioni che saranno incluse nel contratto di compravendita sopra menzionato.

3. Desidero rinunciare ed espressamente rinuncio all’esercizio del mio eventuale diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile sopra citato, in quanto attuale locatario dell’immobile.

Luogo e data:

Firma: [Firma]

Se anche tu cerchi un avvocato cassazionista a Roma che si occupi di sfratti per morosità o di altre controversie in materia di contratti di locazione o occupazione senza titolo di immobili, contattaci per una prima consulenza.