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L’avvocato per lo sfratto per morosità a Roma

L’avvocato per lo sfratto per morosità a Roma: quando potresti avere bisogno di uno studio legale che si occupi di sfratti, locazioni e occupazioni senza titolo a Roma.

Il tuo inquilino non paga più l’affitto o le spese accessorie? Se anche tu hai un conduttore moroso continua a leggere per capire come comportarti.

Una delle ipotesi più frequenti di contenzioso riguarda gli sfratti per morosità.

Se hai già dovuto sfrattare qualcuno dal tuo appartamento, sai quanto è complesso e costoso.

Se è la prima volta, leggendo questo articolo potresti spaventarti, ma la legge purtroppo prevede questa procedura estremamente gravosa.

Sta al tuo avvocato o allo Studio Legale a cui ti sei rivolto ridurre al minimo i tuoi pensieri e le tue preoccupazioni, pur con la consapevolezza che sarà richiesto un tuo imprescindibile contributo per portare a termine con successo la procedura.

Se cerchi uno Studio Legale a Roma che si occupi di sfratti, stai cercando un avvocato civilista: continua a leggere questo articolo.

Che cos’è lo Sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità è un particolare processo previsto per liberare l’immobile dall’inquilino-conduttore che non paghi l’affitto o le spese accessorie. 

Nella stessa procedura di sfratto, si può chiedere al Giudice di ordinare al conduttore di pagare quanto dovuto per gli arretrati tramite l’emissione di un decreto ingiuntivo utile per procedere con un successivo pignoramento. 

E’ cosa diversa dallo sfratto per finita locazione.

Non si può utilizzare la procedura di sfratto quando non c’è contratto di locazione registrato, ed in questo caso occorre seguire la procedura della liberazione degli immobili occupati senza titolo, come spieghiamo qui.

Dopo quanto tempo si può chiedere lo sfratto?

Dobbiamo distinguere a seconda che il contratto di locazione abbia ad oggetto immobili ad uno abitativo o non abitativo. 

Per gli immobili residenziali è sufficiente il mancato pagamento di un solo canone di locazione.

 Per gli immobili ad uso commerciale non basta un canone, ma l’inadempimento deve essere “rilevante”. 

Non è propriamente uno sfratto, ma la procedura sarà simile in caso di risoluzione di un contratto di comodato e inadempimento di una parte rispetto all’obbligo di liberare l’immobile.

Come funziona la procedura di sfratto per morosità?

La procedura di sfratto si compone di una prima fase dinnanzi il Tribunale, che inizia con la notifica della citazione per la convalida di sfratto, a cui segue l’iscrizioni al ruolo, l’udienza e che termina con l’emissione del provvedimento di convalida di sfratto.

Dopo la convalida di sfratto, ottenuto il titolo esecutivo (ovvero il provvedimento del Tribunale che ci autorizza a procedere contro l’inquilino), sarà necessario notificare il precetto e poi il preavviso di rilascio.

 Questa fase non è seguita dal Giudice del Tribunale ma si svolge con le attività degli Ufficiali Giudiziari

Sarà l’Ufficiale Giudiziario competente per territorio a notificare il precetto e poi il preavviso di rilascio, che sono degli atti esecutivi previsti dalla legge per svolgere la procedura.

Quanto tempo serve per portare a termine lo sfratto?

Spesso i clienti domandano quali siano i tempi per eseguire uno sfratto a Roma.

Ebbene i tempi per l’esecuzione di uno sfratto a Roma possono cambiare in conseguenza di alcune variabili che non dipendono dall’avvocato a cui il cliente decide di affidarsi.

La fase dinnanzi al Tribunale dura circa due o tre mesi, fatta salva l’ipotesi in cui il conduttore chieda il termine di grazia (solo per le locazioni ad uso abitativo) o che proponga un’opposizione allo sfratto che giustifichi, agli occhi del Giudice, il rigetto della domanda di convalida di sfratto. 

Se c’è richiesta di termine di grazia il termine si allunga di circa tre mesi. 

Se l’opposizione viene accolta, la fase dinnanzi al Tribunale arriva a durare un anno o un anno e mezzo. 

I casi più frequenti di opposizioni allo sfratto riguardano l’esistenza di controcrediti del conduttore verso il locatore, l’inidoneità dei locali all’uso promesso, l’esistenza di vincoli di legge relativi a quel contratto (come ad esempio in materia di locazione di immobili di edilizia convenzionata).

La fase dell’esecuzione dello sfratto, con l’intervento del l’Ufficiale Giudiziario è ancora più lunga, in quanto sarà necessario svolgere più accessi presso l’immobile prima di ottenere il rilascio. 

Questa fase durerà tra i 6 mesi ed un anno, a seconda della situazione personale del debitore, della presenza nell’immobile di persone con handicap, di animali pericolosi o esotici (si pensi ai serpenti, alle scimmie o altri animali vittime della furbizia dell’inquilino), di situazioni di particolare difficoltà o malattia.

La soluzione arriva sempre, a costo di dover coinvolgere medico con ambulanza al seguito, veterinario, fabbro, falegname e altri mestieri la cui partecipazione spesso trasforma l’esecuzione materiale dello sfratto in un curioso teatrino alle spese del proprietario dell’immobile (principale vittima di questo sistema disfunzionale).

La questione è più complicata in caso di occupazione senza titolo di immobile, in quanto gli immobili occupati non beneficiano della procedura semplificata di sfratto ma richiedono il rito ordinario di cognizione.

Quanto costa uno sfratto per morosità?

A volte basta una lettera di diffida e messa in mora per ottenere lo sfratto dell’inquilino dall’immobile, ed in questo caso i costi sono molto ridotti.

Ciò soprattutto quando ci sono fideiussioni a garanzia dei canoni, o il conduttore ha molto da perdere in termini di possibilità di pignoramento di 1/5 dello stipendio o lo stesso risulta intestatario di beni immobili.

Se diventa necessario fare causa, lo sfratto per morosità diventa sicuramente una procedura costosa, in quanto richiede l’anticipazione da parte del proprietario delle spese di contributo unificato, marca da bollo, spese si notifica, rilascio delle copie esecutive, notifica dei preavvisi di rilascio, spese per fabbro, falegname, medico, talvolta veterinario. 

Le spese vive da affrontare difficilmente saranno inferiori a 1.000,00 euro, a cui si aggiungono i compensi dell’avvocato, che saranno oggetto di un preventivo da parte del professionista a cui ti rivolgerai.

Si può sfrattare durante l’emergenza COVID19?

Durante i mesi dell’emergenza Corona Virus è stato previsto per legge un blocco dell’esecuzione degli sfratti avviati prima dell’emergenza.  

Durante la prima ondata dell’emergenza poi l’avvio degli sfratti e delle occupazioni senza titolo è stato impossibile per la chiusura di fatto dei tribunali. 

Al termine dell’emergenza le attività hanno ripreso molto lentamente e di questo dovrà tenersi conto nel valutare l’opportunità di avviare i procedimenti di sfratto o di liberazione dall’occupazione senza titolo.

Quello che la legge sull’emergenza non ha previsto è il blocco del pagamento dei canoni di locazione, anche se in alcuni casi, come per le attività alberghiere, per i ristoranti, per i bar, per i b&b e per tutte le altre attività impossibilitate per legge a lavorare, potrebbe parlarsi di impossibilità sopravvenuta delle prestazioni.

In tutti questi casi, si suggerisce di valutare attentamente tra conduttori e locatori, l’opportunità di raggiungere accordi diretti a ridurre, rinviare e dilazionare i canoni di locazione in scadenza durante i mesi dell’emergenza e dei mesi successivi, dove plausibilmente le attività riprenderanno lentamente e con limiti significativi.

Se anche tu cerchi un avvocato a Roma che si occupi di sfratti per morosità o di altre controversie in materia di contratti di locazione o occupazione senza titolo di immobili, contattaci per una prima consulenza senza impegno.

 

2 commenti su “L’avvocato per lo sfratto per morosità a Roma”

  1. sono titolare di un contratto di locazione commerciale e causa corona virus non riesco più a pagare perchè la mia attività è stata ripetutamente chiusa nei vari lockdown. ho provato a rinegoziare il canone ma non riesco a raggiungere accordo utile a salvare attività avviamento e clientela, qui da trentadue anni.
    come posso procedere per la mediazione a roma ? quali sono i costi per le sue attività di avvocato e le spese

    1. Avv. Marcello Padovani

      Gentile sig.ra, i costi per la nostra attività non sono di immediata quantificazione e dipendono dal valore della lite e dalle attività che sarà necessario svolgere: solo mediazione? anche causa? Saremo contenti di sottoporle il nostro preventivo tenendo conto delle variabili del suo caso.

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