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L’avvocato a Roma per la causa di condominio

In caso di lite di diritto condominiale potresti avere bisogno di un avvocato o uno studio legale a Roma che si occupi di diritto civile per la tua causa.

Quali sono i principali motivi di lite tra condomini, o tra condominio e condomini?

In questo post affrontiamo sinteticamente i temi di maggiore interesse nel diritto condominiale.

Cerchi un avvocato che si occupi di condominio e diritto condominiale a Roma?

Una delle liti più frequenti nelle aule di tribunale italiane trova origine nelle questioni condominiali.

Si pone quindi spesso l’esigenza di rivolgersi ad un avvocato che si occupi di diritto condominiale per ottenere giustizia, risarcimento del danno o annullamento delle delibere condominiali.

E difatti che si tratti di problemi sulla nomina di un amministratore, di infiltrazioni, di decoro architettonico delle facciate, di recupero del credito del condominio, la necessità di un avvocato in materia è d’obbligo.

L’avvocato che si occupa di condominio e diritto condominiale è un avvocato civilista, mentre in alcuni più rari casi serve un avvocato penalista o amministrativista.

Come si nomina l’amministratore di Condominio?

L’amministratore di condominio si nomina in assemblea con le maggioranze previste dalla legge.

L’amministratore deve accettare la sua nomina, preferibilmente dopo che l’assemblea ne abbia approvato anche il preventivo per i compensi.

L’amministratore condominiale ha la rappresentanza del condominio nei rapporti con i terzi.

I principali obblighi dell’amministratore sono quelli di:

  1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
  2. curare l’osservanza del regolamento condominiale;
  3. disciplinare l’uso delle cose comuni;
  4. compiere gli atti conservativi dei diritti del condominio;
  5. alla fine di ogni anno presentare il conto della sua gestione con la predisposizione di un bilancio da approvarsi in assemblea;
  6. riscuotere gli oneri condominiali;
  7. pagare i creditori del condominio;
  8. fornire ai condomini la documentazione relativa la gestione.

L’amministratore può essere revocato in ogni tempo per eventuali gravi mancanze, come per ammanchi di bilancio, per conflitti d’interesse o per aver provocato danni che denotano una mancanza di diligenza, correttezza e buona fede nell’esecuzione dell’incarico.

Come si deve svolgere l’assemblea condominiale?

L’assemblea del condominio si deve svolgere previa convocazione con congruo preavviso di tutti gli aventi diritto, ovvero i proprietario degli immobili.

In alcune situazioni devono essere convocato l’usufruttuario o il nudo proprietario (come nel caso delle delibere sulle innovazioni).

La convocazione deve indicare i punti all’ordine del giorno, in modo che i condomini possano presentarsi preparati.

Per la validità delle delibere dell’assemblea sono previsti quorum costitutivi e deliberativi, ovvero percentuali di presenti necessarie a far si che l’assemblea sia regolarmente tenuta e che una maggioranza idonea abbia dato l’ok sul singolo punto in discussione.

Per quali motivi può essere chiesto l’annullamento di una delibera dell’assemblea condominiale?

I principali motivi di annullamento di una delibera condominiale, sono i seguenti:

  1. è annullabile la delibera adottata contro la legge;
  2. può annullarsi la determinazione condominiale che sia contraria al regolamento di condominio.

Come si impugna una delibera condominiale?

Una delibera assembleare del proprio condominio può essere impugnata con l’ausilio di un avvocato che si occupi di diritto condominiale.

Il termine per l’impugnazione è di 30 giorni dal momento dell’assemblea o dalla comunicazione del verbale.

L’avvocato presenterà una domanda di mediazione obbligatoria e poi – qualora il problema non sia risolto – una causa in tribunale per ottenere la sentenza che dichiari l’annullamento della delibera.

Di seguito si riporta il modello di un atto di citazione con il quale ottenere l’annullamento di una delibera di assemblea condominiale adottata in difetto della maggioranza prescritta dalla legge.

Per conoscere i principali presupposti un’azione di questo tipo si rimanda al post al link.

Come si recupera il credito del condominio?

Non è raro che uno o più condomini per i più vari motivi omettano di pagare gli oneri condominiali.

Attenzione tuttavia perchè una volta che il bilancio del condominio è stato approvato in assemblea dei condomini, in caso di mancata impugnazione del bilancio entro 30 giorni, quelle somme sono definitivamente quantificate e non più contestabili.

Questo significa che le somme portate dai bilanci sono suscettibili di essere utilizzate dall’amministratore condominiale per procedere giudizialmente contro il condomino.

Il decreto ingiuntivo del condominio per il recupero del credito contro il condomino

In questi casi l’amministratore darà incarico ad un avvocato che si occupi di diritto condominiale per procedere con decreto ingiuntivo:

  1. Dinnanzi il Giudice di Pace per i crediti inferiori ad € 5000;

  2. Dinnanzi il Tribunale per i crediti superiori ad € 5000;

Il decreto ingiuntivo può essere emesso in forma immediatamente esecutiva, ed in questi casi essere uno strumento utile per l’iscrizione di ipoteca ai danni del condomino oppure per l’azione esecutiva (e quindi per la notifica di un pignoramento dei conti correnti, dello stipendio o della casa).

Dopo la notifica del decreto ingiuntivo il condomino ha solo 40 giorni per pagare o per presentare opposizione dinnanzi lo stesso ufficio giudiziario che ha emesso il decreto, per affermare che ad esempio quelle somme non sono dovute.

La tutela del decoro architettonico del condominio

Il condominio ha diritto a che sia conservata l’estetica dello stabile, e quindi le sue linee e le strutture ornamentali.

Se l’opera eseguita altera l’aspetto del condominio o ne compromette il decorso, gli interessati possono agire per ottenere la rimessa in pristino dei luogo anche con la demolizione delle opere eseguite.

Il diritto ad agire a tutela del decoro del palazzo spetta sia al Condominio rappresentato dall’Amministratore che ai singoli condomini.

La violazione delle distanze legali in condominio

La legge prevede numerose distanze che devono essere rispettate, come ad esempio le distanze in tema di: costruzioni, confini di pozzi cisterne e tubi, fabbriche, depositi nocivi e pericolosi, canali e fossi, alberi, vedute sui fondi vicini, vedute, oltre che tutte le distanze previste dalle leggi speciali.

In materia condominiale il tema delle distanze viene in rilievo:

  1. per la violazione da parte del condomino delle distanze con le parti comuni;
  2. per la violazione da parte di termi delle distane dal condominio;
  3. per le distante ad esempio delle canne fumarie installate da un condomino (ristoratore, fornaio, ecc.) rispetto alle parti comuni o alle abitazioni private.

Le immissioni in condominio

Sono possibili nella vita condominiale immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti.

Le immissioni tuttavia non devono superare la normale tollerabilità, concetto sul quale sono inevitabili le discussioni e la giurisprudenza aiuta e non aiuta.

Nel determinare cosa sia tollerabile e cosa superi la normale tollerabilità, il Tribunale deve tenere conto delle esigenze delle attività produttive o delle civili abitazioni, come di quale uso dei luoghi si sia fatto per primo.

A fare causa può essere tanto il singolo proprietario quanto il condominio.

Gli impianti in condominio

A volte la lite riguarda l’impianto antincendio, gli impianti elettrici, l’impianto idrico, le tubazioni o le condutture, l’autoclave, il riscaldamento centralizzato, l’impianto satellitare, l’ascensore, la manutenzione.

A seconda dei casi dovrà essere l’amministratore a fare causa, o il singolo condomino a pretendere dal condominio l’esecuzione di opere, la rimessa in pristino, o la singola condotta necessaria al rispetto della legge o del regolamento condominiale.

Le liti tra condominio e portiere

Il portiere è un dipendente del condominio, ed in quanto tale costo significativo di ogni bilancio condominiale, anche per la frequente destinazione dell’alloggio.

I compiti del portiere sono la custodia, vigilanza, pulizia, piccola manutenzione, ricezione della corrispondenza.

Trattandosi di un rapporto di lavoro ne discendono adempimenti, oltre che tutte le possibili controversie di diritto del lavoro per infortuni, licenziamenti, inadempimenti rispetto alle prestazioni e beghe personali con i singoli signori condomini.

A volte i condomini richiedono la soppressione del portierato, con tutte le conseguente in termini di licenziamento, preavviso e liberazione del locale.

Le infiltrazioni d’acqua nel condominio

Tema sempre attuale sono le infiltrazioni d’acqua, che possono essere responsabilità del condominio o del singolo condomino.

A volte vi possono essere dubbi in merito alla fonte delle responsabilità, come nel caso di rottura di tubature murate.

Spesso la responsabilità si cumula tra condominio e condomini, l’importante è che il danneggiato che ha subito l’infiltrazione e l’umidità sia integralmente risarcito del danno.

Ci sono casi particolari, come le infiltrazioni dal balcone sovrastante (anche se piattaforma, soletta o ciglino, o anche grondaia e pluviale), dalla terrazza a livello, dal lastrico solare.

A volte la soluzione viene dall’assicurazione, altre volte dalla rivalsa nei confronti del costruttore o della ditta appaltatrice.

Quando le infiltrazioni provengono dalla strada, la responsabilità grava sull’ente pubblico (comune, provincia…) che ha la strada in gestione; ciò anche nel caso di allagamenti o problemi della rete fognaria.

La tettoia costruita dal condomino sulla parete condominiale a copertura del posto auto

Cosa succede se un Condomino costruisce una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di una preesistente scala e di alcuni posti auto di sua proprietà.

La Corte di Cassazione con ordinanza n. 7870/2021 ha affermato che in tema di condominio di edifici, la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto siti all’interno della sua proprietà esclusiva e di una scala di accesso alla propria abitazione, non integra alcuna violazione delle norme vigenti in materia condominiale, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o la decoro dell’edificio.

In tal caso, sempre secondo la Cassazione, il benestare dell’assemblea dei condomini non è necessario.

Quanto costa un avvocato per una causa condominiale?

Il compenso di un avvocato per una causa di condominio si determina in base al valore della causa, alla sua difficoltà ed all’attività effettivamente svolta.

E difatti in alcuni casi le liti condominiali vengono definite in mediazione, in altri casi è necessario svolgere lunghe cause civili che a Roma possono durare 10 anni tra Tribunale, Corte d’Appello e Cassazione.

Il nostro studio, in adempimento dell’obbligo di legge, rilascia sempre preventivi che tengano conto dei vari passaggio di un contenzioso in modo da non far trovare mai il cliente impreparato e sorpreso dinnanzi la parcella, che deve essere chiara dall’inizio.

Il costo di una causa condominiale, pertanto, può variare da poche centinaia di euro a diverse migliaia di euro, ed un utile parametro di riferimento sono le tabelle ministeriali previste dal DM 55/2014.

Gli infiniti altri motivi di lite in condominio

Abbiamo potuto parlare di una piccolissima parte delle liti in materia condominiale. Si pensi alle problematiche connesse alla sopraelevazione, al sottosuolo, alla ripartizione delle spese, alla modifica delle tabelle millesimale, alle terrazze a livello, ai tetti e sottotetti, ai locali lavanderia, all’uso delle parti di proprietà esclusiva, al verde condominiale, alla videosorveglianza ed alla privacy.

Se non hai trovato la tua risposta in questo post, e cerchi un avvocato o uno studio legale a Roma che si occupi di diritto condominiale, contattaci per una prima consulenza senza impegno.

 

1 commento su “L’avvocato a Roma per la causa di condominio”

  1. Ho problema di diritto condominiale. L’amministrazione del condominio manca di trasparenza ed alle mie richieste l’amministratore del condominio non fornisce i documenti necessari per le assemblee.
    Cerco un avvocato che si occupi di condominio a Roma. Quali sono i costi per una richiesta di documentazione all’amministrazione? C’è modo di fare causa al condominio per ottenere i documenti?
    Saluti

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