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Al Condominio si applica la disciplina a tutela del consumatore

Al Condominio si applica la disciplina a tutela del consumatore: quando potresti avere bisogno di un avvocato o uno studio legale che si occupi di diritto condominiale a Roma.
Il tuo condominio ha una controversia derivante da un contratto?
Che il tuo condominio sia assistito o meno da un amministratore, allora in caso di liti contrattuali ricorda che il condominio si deve difendere e gode di speciali tutele.

Il Condominio, infatti, quando stipula contratti, deve essere considerato un consumatore

Questo l’approdo della Corte di Cassazione con rilevanti conseguenze sulla validità delle clausole contrattuali spesso apposte nei contratti necessari alla gestione della vita condominiale.
In particolare si pensi ai contratti tra il Condominio e le aziende:
  1. che curano la manutenzione degli impianti elevatori;
  2. per i contratti della pulizia degli ambienti comuni,;
  3. degli appalti per le ristrutturazioni ordinarie e straordinarie;
  4. per la fornitura di energia, acqua e gas per il riscaldamento.
In questo senso Cass. civ. Sez. VI – 2 Ordinanza, 22/05/2015, n. 10679 secondo cui:
Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore.
E difatti l’amministratore stesso agisce come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale“.

Cosa vuol dire che si applica la disciplina a tutela del consumatore al condominio?

Le conseguenze sono di grande rilievo.
Si applica tutta la disciplina del codice del consumo, e quindi, tra le tante:
  1. vale il foro del consumatore, e le cause andranno sempre instaurate nel Tribunale del luogo dove si trova il condominio;
  2. si applica la disciplina sulle clausole vessatorie e sulla doppia sottoscrizione;
  3. vale il diritto di recesso del consumatore;
  4. si applicano le nullità contrattuali a tutela dei consumatori in quanto considerati soggetti deboli dei rapporti.

La decisione dell’Arbitro Bancario Finanziario del 2021 sull’applicabilità della disciplina a tutela del consumatore al Condominio

Se per le altre questioni il condominio è consumatore, a conclusione opposta approda l’ABF con autorevole decisione del Collegio di Coordinamento quale afferma:

Numerosi indici oggi rafforzano la conclusione secondo la quale il condominio, pur essendo privo di personalità giuridica, appare dotato di una stabile organizzazione al pari di altri enti (profit e no profit) contemplati dal nostro ordinamento:

  1. la necessaria compresenza di due organi – l’amministratore e l’assemblea dei condòmini – ciascuno dotato di proprie attribuzioni (si veda, per il primo, l’art. 1130 cod. civ. e, per il secondo, l’art. 1135 cod. civ.);
  2. il fatto che l’assemblea deliberi sulla base di un procedimento improntato ai principî della collegialità e della maggioranza (sono, infatti, previsti quorum costitutivi e deliberativi dall’art. 1136 cod. civ. ed è disciplinato il regime delle impugnazioni delle deliberazioni dell’assemblea all’art. 1137 cod. civ.), con deliberazioni che sono vincolanti per tutti i condomini ancorché assenti o dissenzienti;
  3. la circostanza che a tali organi possono affiancarsi, dietro espressa decisione assembleare, un revisore che verifichi la contabilità del condominio (ai sensi dell’art. 1130-bis, comma 1°, cod. civ.) e un consiglio di condominio, composto da almeno tre condomini (negli edifici di almeno dodici unità immobiliari), al quale sono affidate “funzioni consultive e di controllo” (art. 1130-bis comma 2°, cod. civ.).
  4. Il fatto che il condominio debba essere dotato di uno specifico conto corrente, postale o bancario, sul quale “l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio” (art. 1129, comma 7°, cod. civ.);
  5. l’obbligo dell’amministratore, contemplato dall’art. 1129, comma 12°, n. 4, cod. civ., di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio e il proprio personale proprio o di altri condomini;
  6. l’espressa disciplina del rendiconto condominiale, finalizzato destinato a dar conto della situazione patrimoniale del condominio, oltre che dei fondi disponibili e delle eventuali riserve, composto da “un registro di contabilità, (…) un riepilogo finanziario, nonché (… da) una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti” (art. 1130-bis, comma 1°, cod. civ.);
  7. la previsione della costituzione di un fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e per le eventuali altre innovazioni, contenuta nell’art. 1135, n. 4, cod. civ.;
  8. la disciplina, contemplata dall’art. 2659, comma 1°, cod. civ., in tema di note di trascrizione, la quale prevede che, per i condomini, è necessario indicare l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale;
  9. la disposizione dell’art.71 bis disp. att. c.c. secondo cui l’incarico di amministratore condominiale può essere svolto anche da una società del libro V del codice.

In estrema sintesi, gli elementi per ritenere che il condominio sia un soggetto giuridico autonomo e distinto rispetto alle persone che lo compongono sono oggi molteplici e tali, dunque, da indurre questo Collegio a concludere che la qualificazione del medesimo non possa essere un mero riflesso della natura attribuita ai singoli condòmini, i quali, è bene ricordarlo, non sono necessariamente persone fisiche e, anche se persone fisiche, non sono necessariamente consumatori (ovvero soggetti che agiscono al di fuori della propria attività professionale o imprenditoriale).

Ne consegue che, come già accennato più sopra, al condominio deve attribuirsi la natura di “non consumatore”.

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